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從2022年開始，國內(nèi)各地房價進(jìn)入到調(diào)整的通道之中。先是二三線城市房價下跌，之后是一線城市房價也加入下跌的隊伍。全國平均房價跌幅超過了30%。而在進(jìn)入到2026年之后，國內(nèi)各地房價仍然延續(xù)之前下跌的走勢。數(shù)據(jù)顯示：2026年2月，百城二手住宅平均價格為12835元/平方米，環(huán)比下跌0.54%，同比下跌8.78%。迄今為止，房價下跌的趨勢仍在繼續(xù)，未來幾年房價大局已定。
與此同時，房地產(chǎn)救市政策也步入到“深水區(qū)”。過去還只是二三線城市全面放開限購政策、銀行下調(diào)房貸利率和首付比例。而在進(jìn)入到2026年春節(jié)之后，上海搶先拿出“滬七條”，規(guī)定非戶籍買房社保從3年降到1年。預(yù)計未來還會有其他一線城市逐步放開限購政策。而倘若一線城市在全面放開限購政策之后，各地房價仍在繼續(xù)下跌，這就會對房地產(chǎn)市場信心影響是比較大的。
現(xiàn)在問題來了，現(xiàn)在200萬市值的房產(chǎn)，到2030年值多少？對此，國內(nèi)多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)在200萬市值的房產(chǎn)，如果是在一線城市，到2030年很可能還會有10-15%的小幅上漲，也就是240-250萬之間。而三四線城市的房產(chǎn)，到2030年很可能還會有30-40%的跌幅，也就是只值120萬至140萬。主要是現(xiàn)在一線城市房價已經(jīng)止跌回穩(wěn)，未來還有上漲空間，而二三線城市房價跌勢明顯，還處于長期陰跌的趨勢之中。
但事實上，一線城市房價的止跌回穩(wěn)，主要是依賴于逐步放開限購的利好政策，等到利好過去之后，還會繼續(xù)處于下跌通道之中。預(yù)計2030年，現(xiàn)在200萬市值的房子，可能也只值120萬。主要有3個理由：①一線城市房價收入比在40以上，這意味著泡沫仍舊存在，未來回歸合理區(qū)間難以避免；②一線城市居民收入增長放緩，無法支撐起當(dāng)前的高房價；③一線城市房價并非只漲不跌，很多小區(qū)的跌幅都在20-30%，導(dǎo)致房子已經(jīng)失去了賺錢效應(yīng)，未來房價下跌趨勢不可能輕易逆轉(zhuǎn)。
此外，像二三線城市未來房價也會繼續(xù)下跌，但是跌幅相對于一線城市會明顯放緩。現(xiàn)在200萬市值的房產(chǎn)，很可能會跌至140萬-160萬之間，主要是前些年二三線城市的房價跌幅較猛，特別是環(huán)京樓市的房價跌幅超過了60%。這就導(dǎo)致其房價泡沫被擠去大半，未來幾年房價下跌空間就相對有限了。不過，部分二三線城市由于能提供的就業(yè)機(jī)會相對有限，人口出大于流入，所以未來幾年將會出現(xiàn)二手房掛牌量激增，房子很難賣得出去的情況。
面對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整的趨勢，有業(yè)內(nèi)人士提醒大家，有這3類房子應(yīng)盡快出手，到2030年并不僅僅是房子市值縮水的問題，而且還很可能陷入“有價無市”的尷尬。讓我們一起來了解一下：
第一種，城市偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房子
房價一旦進(jìn)入到下跌通道之中時，城市郊區(qū)的房子市值縮水速度最快。這主要原因是，郊區(qū)的房子雖然價格相對比較便宜，但周邊交通、醫(yī)院、學(xué)校、超市等配套設(shè)施不足，生活不方便。此外，城市郊區(qū)的房子數(shù)量龐大，只有當(dāng)?shù)厝藭诖说刭I房，外來人員購房需求不大，“供遠(yuǎn)大于求”的情況非常突出。所以，像城市偏遠(yuǎn)郊區(qū)的房子未來既不抗跌，又很難出手變現(xiàn)，應(yīng)盡快出手。
第二種，市中心區(qū)域的“老破小”
在房價下跌的過程中，市中心區(qū)域的“老破小”是最不抗跌的。從表面上看，市中心老破小有地段和配套設(shè)施等優(yōu)勢，但是房齡超過20-30年以上的老破小由于房型太老，小區(qū)設(shè)施老化，房價是最不抗跌的。以上海為例，2021年房價最高峰時，市中心老破小的單價在9萬多/平米，而現(xiàn)在已經(jīng)跌到了5-6萬/平米，房價跌幅已經(jīng)超過了30%。
第三種，高層住宅的房子
通常高層住宅將來不僅房價會下跌，而且也很難賣得出去。因為，高層住宅得房率低，從性價比看不如多層住宅。而且高層住宅上下樓都要乘坐電梯很不方便。同時，等到高層住宅在經(jīng)過幾十年后，由于拆遷成本太高，基本上是拆遷無望。值得一提的是，老舊高層住宅由于維護(hù)成本過高，只能小修小補(bǔ)，維持基本運行，最終只能淪為“貧民窟”。
事實上，房價下跌趨勢已經(jīng)形成，救市政策只能暫緩下跌進(jìn)程。現(xiàn)在200萬房產(chǎn)，到2030年值多少？這取決于各地房價泡沫的高低。一線城市房價泡沫較大，未來房價下跌空間較多，而二三線城市房價泡沫相對較輕，未來下跌空間比較有限。而像城市偏遠(yuǎn)地區(qū)的房子、市中心“老破小”、高層住宅房子等這三類房子，還是要盡早出手，這些房子未來不僅房價會下跌，未來還會面臨有價無市的尷尬。
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發(fā)表于 2026-3-23 15:33
