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2026年開年，中國樓市的分化圖景，比任何時候都要清晰。一邊是內(nèi)地70個大中城市房價小心翼翼地筑底，降幅收窄卻仍未擺脫普跌；另一邊是香港樓市一路高歌，量價齊升的勢頭，連中介都直呼“夸張”。
很多人疑惑，同樣經(jīng)歷過樓市下行，同樣出臺過救市政策，為什么香港能率先走出泥潭，甚至出現(xiàn)“加價搶房”的火熱場景？不是香港有什么特殊光環(huán)，而是它踩中了三個最關(guān)鍵的節(jié)點，每一個都精準(zhǔn)踩在了市場的脈搏上——超跌后的價值回歸、政策的精準(zhǔn)松綁、以及剛性需求的集中入場。這不是偶然的市場反彈，而是多重力量共振的必然結(jié)果，背后藏著最真實的樓市底層邏輯。
先看一組最直觀的對比數(shù)據(jù)，高下立判。國家統(tǒng)計局2月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅總體收窄，一線城市二手房環(huán)比下降0.5%，降幅較上月收窄0.4個百分點，二、三線城市分別下降0.5%和0.6%，依舊處于探底階段；新房市場同樣低迷，一線、二線、三線城市新建商品住宅環(huán)比分別下降0.3%、0.3%、0.4%，僅二線城市降幅略有收窄。
而香港，早已走出了獨立行情。香港特區(qū)政府土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2025年，香港整體樓宇買賣合約共80702宗，同比上升18.7%，為近4年最高水平；成交總值6142.77億港元，同比上升15%。其中，住宅樓宇買賣登記共62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上升18.3%及14.4%，樓市復(fù)蘇的力度肉眼可見。
房價方面，香港更是實現(xiàn)了歷史性逆轉(zhuǎn)。香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署2026年1月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，2025年香港私人住宅售價指數(shù)同比上漲3.25%，為連降3年后首次反彈，這也是自2021年后香港房價首次實現(xiàn)年度上漲；私人住宅租金指數(shù)同比上升4.26%，連升3年，甚至創(chuàng)下歷史新高。
事實上，香港房價的反彈早在2025年就已啟動。追蹤香港二手住宅樓價的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，香港二手住宅價格在2025年3月見底，5月開始逐步回升，截至2026年2月第二周，最新的CCL依舊呈現(xiàn)上升勢頭，環(huán)比上周上漲1.47%，環(huán)比上月上漲3.29%，上升趨勢持續(xù)至今。中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青在2025年11月更是給出了極為樂觀的預(yù)測：香港樓價將在三年內(nèi)突破2021年的高點，上漲行情能持續(xù)六年，從2025年一直漲到2031年，累計漲幅可能達(dá)到85%。
這份樂觀，不是憑空而來，而是來自市場最真實的細(xì)節(jié)反饋，來自每一個買房人、中介、開發(fā)商的親身經(jīng)歷。
一、不是暴漲，是超跌后的“報復(fù)性修復(fù)”
很多人看到香港樓市的上漲，就以為是“炒房”卷土重來，但真相是，這一輪上漲，本質(zhì)上是一場超跌后的價值回歸，是市場自發(fā)的修復(fù)行為。
從2021年9月的歷史高點到2025年3月的谷底，香港住宅價格累計下跌約25%—30%，這個跌幅，已經(jīng)超出了合理范圍。尤其是香港最核心的中西區(qū)，作為聚集了國際投行、頂級高校的黃金地段，中環(huán)、上環(huán)都坐落于此，房價竟然也下跌了30%。
“其他地方跌35%可能還算合理，如果中西區(qū)這個地方都跌了30%，就跌得過多了�！�2025年12月，買房客施連在香港大學(xué)附近購入了一套25平方米的次新住宅，總價700萬港幣，她直言，自己買房的核心邏輯，就是看到了中西區(qū)的“超跌”，認(rèn)定這里有巨大的漲價空間。
這種超跌修復(fù)，在香港的郊區(qū)同樣明顯�？拷钲诘脑蕝^(qū)，是近十多年香港主要的新住宅供應(yīng)來源之一，通勤至香港市區(qū)通常要40—60分鐘，這里的購房者以自住為主，投資屬性較弱，在樓市下行周期，房價跌得比核心區(qū)更狠。房產(chǎn)中介東宇觀察到，元朗區(qū)的房價從2025年7月開始不斷上升，進(jìn)入2026年，買賣雙方的地位徹底逆轉(zhuǎn)。
“1月到現(xiàn)在都比較夸張，目前屬于想買但沒東西（房子）買，除非加價。”東宇對媒體表示，他手上有幾位想買房的客戶，甚至主動詢問那些正在出租房屋的業(yè)主，愿不愿意賣房。即便回升了大半年，元朗區(qū)的房價依舊低于2021年的高位，“和2016年差不多”，這樣的價格洼地，吸引了大量剛需入場。
最能體現(xiàn)市場熱度的，是一個曾經(jīng)滯銷的小樓盤。四年前，這個樓盤剛開發(fā)時，怎么也賣不出去，開發(fā)商無奈之下，只能將樓盤改造成服務(wù)式公寓用于出租。2024年“撤辣”政策出臺后，香港購房環(huán)境變得友好，開發(fā)商決定將樓盤“由租轉(zhuǎn)賣”。香港買新房通常需要抽簽，而這套樓盤的一套房源，買入價540萬港幣，四個月后以620萬港幣賣出，持有僅四個月，轉(zhuǎn)手就凈賺80萬。
這樣的賺錢效應(yīng)，迅速點燃了市場情緒，但這并非投機(jī)炒作，而是超跌后市場價值的正常回歸。要知道，從2019年之前的長期高位，到疫情后的持續(xù)下行，香港樓市經(jīng)歷了近四年的調(diào)整，下跌幅度已經(jīng)足夠充分，觸底反彈，只是時間問題。
二、政策不“放水”，而是“精準(zhǔn)松綁剛需”
香港樓市能率先回升，政策的推動功不可沒，但不同于內(nèi)地的“全面救市”，香港的政策更精準(zhǔn)、更克制，沒有盲目放水，而是精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)剛需，降低入場門檻，讓真正有購房需求的人能買得起房。
其中最關(guān)鍵的，就是2024年2月推出的“撤辣”政策。所謂“辣招”，是香港此前為了打擊炒房推出的一系列額外印花稅和限制措施，包括針對非本地買家的買家印花稅、針對購買第二套房產(chǎn)的新住宅印花稅等，這些措施在抑制炒房的同時，也誤傷了剛需。而“撤辣”，就是全面取消這些限制措施，讓樓市回歸正常的供需邏輯。
“撤辣”帶來的影響立竿見影。在此之前，內(nèi)地買家若在香港購置房產(chǎn)，最高需承擔(dān)30%的額外稅務(wù)，一筆1000萬港幣的房子，光印花稅就要多交300萬。有買家表示，“撤辣”直接為自己省下了200多萬的費用，這筆錢，足夠覆蓋首付的一部分，大大降低了入場門檻。
除了“撤辣”，減息效應(yīng)也成為樓市回升的重要推手。香港實行與美元掛鉤的貨幣制度，美聯(lián)儲進(jìn)入降息周期后，香港按揭利率隨之下行，目前香港房貸的實際年息約為3.25%，處于近五年低位。
更貼心的是，香港銀行還普遍為貸款客戶提供了配套措施，買房客戶可以在貸款銀行同時開立一個與按揭利率掛鉤的存款賬戶，存入閑置資金后，可獲得與按揭利率相同的存款利息，即3.25%，雖然這類賬戶設(shè)有一定的存款上限，但也進(jìn)一步減輕了購房者的還貸壓力。
2025年初，香港還進(jìn)一步優(yōu)化了印花稅政策，將征收100港元印花稅的物業(yè)價值上限由300萬港元提高至400萬港元。在此之前，400萬港元總價的物業(yè)，按1.5%的印花稅計算，稅費約6萬港元，調(diào)整后僅需繳納100港元，對于剛需購房者來說，又是一筆不小的優(yōu)惠。
“每一個環(huán)節(jié)都在鼓勵你去買房貸款�！币晃幌愀圪彿空咛寡�，如今的香港，是一座鼓勵資產(chǎn)流動的城市，政策沒有搞“大水漫灌”，而是精準(zhǔn)對接剛需，降低入場成本，讓有需求的人能順利入場，這也正是香港樓市能快速復(fù)蘇的核心原因之一。
而對于購房者來說，最有吸引力的，還是一筆清晰的“經(jīng)濟(jì)賬”。盡管過去數(shù)年香港房價在下跌，但房租卻在持續(xù)上漲，租售比持續(xù)改善，足以讓房東用租金覆蓋房貸。施連購入的25平方米小公寓，每月租金可達(dá)24000港幣，與房貸月供完全持平，她每年只需額外支付五六萬港幣的管理費，就能持有一套房產(chǎn)，“我覺得是非常劃算的”。
供需關(guān)系的變化，更是為房價上漲提供了支撐。過去數(shù)年，由于香港房地產(chǎn)市場不景氣，開發(fā)商大幅減少囤地和新盤開發(fā)，2025年香港新房成交突破2萬宗，創(chuàng)下自2004年以來的21年新高，供需失衡的苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來兩三年香港新房供應(yīng)將持續(xù)緊張，這也進(jìn)一步堅定了購房者的入場信心。
三、內(nèi)地買家不是“炒房”，是“剛需入場”撐起半邊天
這一輪香港樓市的回升，還有一個被很多人忽略的關(guān)鍵因素——內(nèi)地買家的大批涌入。但不同于以往的“炒房團(tuán)”，這一輪的內(nèi)地買家，大多是剛需群體，他們的入場，不是為了投機(jī)，而是為了居住、為了子女教育、為了資產(chǎn)配置，正是這些剛需，撐起了香港樓市的半邊天。
美聯(lián)物業(yè)研究中心結(jié)合土地注冊處資料分析，以買家姓名的英文拼音識別，2025年內(nèi)地買家在香港一二手住宅市場的注冊量共13906宗，比2024年的12190宗增長14.1%；涉及金額1379億港元，較去年同比上升3.8%，宗數(shù)與金額都創(chuàng)下歷史新高。結(jié)合香港2025年住宅樓宇買賣登記62832宗的數(shù)據(jù)計算，香港每4-5套賣出的住宅中，就有1套是被內(nèi)地買家購買的。
施連在兩個多月的看房過程中，注意到了大量內(nèi)地買家，她將這些買家分為兩類，每一類都帶著明確的剛需屬性。
第一類，是通過各類人才引進(jìn)計劃來到香港的內(nèi)地精英。2022年香港推出“高才通計劃”以來，各項人才入境計劃累計收到逾57萬宗申請，批出近40萬宗，其中有26萬名人才攜家人抵港。其中，高才通計劃已超12萬人才獲批，約占總獲批人才的30%，這些人才的平均年齡中位數(shù)是35歲，逾七成為40歲或以下，他們大多是高學(xué)歷、高收入群體，來到香港后，有強(qiáng)烈的居住需求，無論是租賃還是購買，都為香港樓市注入了強(qiáng)勁動力。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示：“這產(chǎn)生了巨大的住房需求，無論租賃還是購買�！�
第二類，是為子女求學(xué)布局的內(nèi)地家長。自2024/25學(xué)年起，香港政府將八所公立大學(xué)的非本地生招生上限從20%提升到40%，為擴(kuò)大招生規(guī)模創(chuàng)造了空間，內(nèi)地學(xué)子赴港求學(xué)的數(shù)量大幅增加。擴(kuò)招直接推高了高校周圍的租金，施連舉例說，自己購入的同類戶型，如今即便處在淡季，租金也已高于上一年旺季的水平。
當(dāng)租金越來越高，甚至與買下這套房子的房貸持平時，內(nèi)地家長們算了一筆賬：與其每年支付高昂租金，不如拿出三成首付，直接買下一套房子供孩子居住，既解決了孩子的居住問題，又能作為資產(chǎn)配置，一舉兩得。會德豐地產(chǎn)副主席兼常務(wù)董事黃光耀透露，鄰近香港西九龍高鐵站的臨海豪宅項目維港匯最受內(nèi)地買家歡迎，后者占比約四成。
市場情緒的變化，也體現(xiàn)在議價空間的轉(zhuǎn)變上。2025年12月，施連購入房產(chǎn)時，還能成功殺價80萬港幣，“當(dāng)時房價剛剛開始漲，很多房東被套在山頂，只要少虧一點就愿意出手”。但僅僅兩個月后，市場就發(fā)生了翻天覆地的變化。東宇表示，現(xiàn)在不少業(yè)主開始主動抬價，少則幾萬，多則幾十萬，曾經(jīng)的買方市場，已徹底轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場。
值得一提的是，香港樓市的回升，還離不開財富效應(yīng)的推動。2025年，香港股市迎來強(qiáng)勁反彈，恒生指數(shù)全年漲幅超過20%，香港重新奪回全球IPO集資額首位，金融行業(yè)就業(yè)者收入大幅回升。“樓市下行那幾年，股市也特別慘，大家心情都很低落。”施連坦言，“現(xiàn)在股市變好，地產(chǎn)也穩(wěn)住了，慢慢地，大家的情緒都上來了�！边@種信心的恢復(fù)，進(jìn)一步推動了樓市的升溫。
#AIGC看熱點第一季#2026年開年的樓市分化，從來不是香港“特殊”，而是它精準(zhǔn)踩中了超跌修復(fù)、政策松綁、剛需入場三個關(guān)鍵節(jié)點。香港的樓市回升，不是投機(jī)炒作的結(jié)果，而是市場規(guī)律、政策引導(dǎo)、需求支撐共同作用的必然，它用最真實的細(xì)節(jié)和數(shù)據(jù)，展現(xiàn)了樓市復(fù)蘇的底層邏輯——只有真正尊重市場規(guī)律，精準(zhǔn)對接剛需，才能讓樓市真正走出低迷。
數(shù)據(jù)來源/出處
1. 國家統(tǒng)計局：2026年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況（2026-02-13）
2. 香港特區(qū)政府土地注冊處：二○二五年全年度統(tǒng)計數(shù)字（2026-01-06）；2025年住宅樓宇買賣登記數(shù)據(jù)（2026-02-26）
3. 香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署：2025年香港私人住宅售價指數(shù)及租金指數(shù)（2026-01-28）
4. 中原地產(chǎn)：中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）2026年2月第二周數(shù)據(jù)（2026-02-22）；2025年香港新房成交數(shù)據(jù)（2025-12-31）
5. 美聯(lián)物業(yè)研究中心：2025年內(nèi)地買家在香港住宅市場注冊量統(tǒng)計（2026-01-09）
6. 香港勞工及福利局：香港各項人才入境計劃最新獲批數(shù)據(jù)（2025-12-31）
7. 中原集團(tuán)：施永青關(guān)于香港樓價走勢的預(yù)測（2025-11-24）
8. 每日經(jīng)濟(jì)新聞：2025年香港樓市復(fù)蘇相關(guān)報道（2025-12-31）
9. 中國新聞網(wǎng)：2025年香港私人住宅售價指數(shù)同比上漲3.25%相關(guān)報道（2026-01-28）
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發(fā)表于 2026-3-13 14:21
