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北京二手房掛牌量突破15萬套，上海更是沖破20萬套大關。 當一線城市的房東們還在為賣房發愁時，一個更反常識的現象正在發生：部分城市的房價，居然開始悄悄上漲了。
國家統計局2026年1月的數據顯示，全國70個大中城市里，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，但降幅比上月收窄了0.4個百分點。 上海的新房價格甚至環比持平，沒有下跌。 而百城新房均價在2026年1月環比上漲了0.18%，這是自下跌以來的首次環比轉正。 市場像一鍋溫水，有的地方還在冷卻，有的地方鍋底已經冒起了小泡。
這種冷熱不均，就是2026年開年樓市的真實寫照。 它不再是過去那種齊漲共跌，而是徹頭徹尾的分化。
分化的核心，是城市與板塊的撕裂。
你以為跌得最慘的是三四線？ 數據顯示，2026年1月，三線城市二手住宅價格環比下降0.6%，降幅只比一線城市多0.1個百分點。 真正的壓力，正在向一線城市的核心區轉移。 文章里提到，一線城市的房價收入比仍然超過40倍，泡沫并未完全擠出。 當二三線城市的房價經過深度調整，估值逐漸回歸，一線城市那些之前跌幅較小的“硬通貨”，反而可能迎來補跌。
這種補跌，會從城市的邊緣開始。 先是郊區的房子，然后蔓延到市中心的老破小，最后才輪到核心區的新房和次新房。 一個城市的房價體系，正在從外圍到核心，進行一輪殘酷的價值重估。
與此同時，另一股力量正在入場，試圖按住下跌的閥門。
2026年3月5日的政府工作報告，把房地產工作的表述從去年的“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，改成了“著力穩定房地產市場”。 一詞之變，意味著政策目標從“防失速”的急救，轉向了“控節奏”的長跑。
這場長跑中最關鍵的一步，是“國家隊”開始下場收房。 報告明確寫道：“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。 這不是一句空話。 在上海，浦東、靜安、徐匯的區屬國企已經啟動試點，收購內環內、2000年以前建成、70平米以下的老房子，用作保障性租賃住房。 重慶、濟南、杭州等地也迅速跟進。
這套操作被業內稱為“以購代建”。 政府用真金白銀，從市場上收購那些最難賣的老破小。 收購的標準很明確：核心地段、小戶型、產權清晰。 這相當于為市場上流動性最差的一批資產，設置了一個官方認可的“價格底”。 既快速增加了核心區的保障房供給，解決了新市民、青年人的租房難題，又直接減少了二手房市場的拋壓，穩住了價格預期。
央行已經設立了3000億元的保障性住房再貸款，為這場收購提供資金支持。 收購遵循自愿和市場化定價，并非強制。 對于符合條件的老破小業主來說，這多了一條比市場掛牌更穩妥、有時甚至更劃算的退出通道。
但這場收購行動，也劃出了一條清晰的分界線。 它只拯救那些位于核心地段、戶型小巧、產權干凈的“老破小”。 對于那些位于郊區、面積過大、或者存在產權糾紛的“老破大”，政策愛莫能助。 市場的分化，在政策的精準操作下，被進一步放大和確認。
那么，到底什么才是房價長期穩定的真正基石？ 是不斷出臺的救市政策，還是“國家隊”的托盤收購？
越來越多的聲音指向了同一個答案：居民收入。
2026年的政府工作報告里，除了房地產，還有一句關鍵的話：“制定實施城鄉居民增收計劃”。 這被解讀為要從源頭上培育老百姓的購買力。 房子最終需要人來買，人來住。 如果收入不增長，對未來沒有穩定的預期，再低的利率、再寬松的政策，也難以撬動真正的購房需求。
原國家房改課題組組長孟曉蘇說得更直接：“‘信心比貨幣和黃金更寶貴’。 ”他認為，當前阻礙市場信心的一個關鍵點，是低價法拍房對市場價格的“邊際定價”沖擊。 一套遠低于市場價的法拍房成交，會拉低整個片區的估值基準。
所以，政策在做的所有事情——控增量、去庫存、收儲老房、建設好房子——最終都指向一個目標：穩住價格體系，穩住市場預期，為居民收入的增長和信心的恢復，爭取時間。
這個過程注定是緩慢的。 它不再是過去那種靠刺激就能帶來的V型反彈，而是用時間換空間的漫長筑底。 房價可能會在低位徘徊相當長一段時間，通過每年微小的跌幅，慢慢消化過去的泡沫，最終回歸到與居民收入相匹配的居住屬性。
于是，一個尖銳的問題浮出水面：如果這場“以時間換空間”的等待過于漫長，如果居民收入的增長始終追不上房價的絕對值，那么今天所有“穩樓市”的努力，那些收購、那些政策，最終守護住的，會是一個真實繁榮的市場，還是一個依靠信貸和政策勉強維持的資產價格幻影？
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發表于 2026-3-13 14:20
