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北京朝陽區的中介門店，元旦后帶看量突然漲了三成；深圳后海的豪宅開盤即罄，杭州高端樓盤中簽率仍超三成。同一時間，三四線城市卻有樓盤降價40%無人問津，二手房掛牌量在45城同比激增。冰火兩重天的樓市，正把“房價見底了嗎”這個問題推到所有人面前。
2026年初，政策風向已變。從“止跌”到“穩定預期”，中央明確要求政策“一次性給足”。專項債收購存量房、現房銷售制度推進、“好房子”建設提速，動作密集。但市場的回應卻是分化：核心城市結構性回暖，廣大三四線仍在去庫存泥潭中掙扎。真正的底部，不在于個別項目熱銷，而在于量、價、預期能否協同修復。
成交量是市場的第一反應。2025年，84城二手房成交同比增28%，新房銷售降幅收窄至5.5%，顯示需求并未消失。尤其在嘉興、洛陽等跌幅較大的城市，反彈力度更強，說明價格已觸部分購房者心理底線。但成交回升是否持續，仍待觀察。若2026年上半年能連續三個季度環比增長，才可視為“量在價先”的確認信號。
庫存去化才是硬指標。全國商品住宅去化周期仍在22個月高位，三四線城市平均達30.5個月，遠超18個月的安全線。盡管26個省市擬用6812億元專項債收購閑置土地，但真正落地收購存量商品房的，目前僅有浙江、四川兩省，合計18.21億元。資金規模尚小，且集中在湖州、南充等庫存重鎮。政策力度雖明，執行節奏仍慢，去化壓力遠未解除。
土地市場則透露出結構性信心。2025年，一二線城市住宅用地出讓金增長超24%，上海、杭州頻出高溢價地塊，頭部房企聚焦核心資產。但民企拿地占比仍不足15%，遠低于30%的健康水平。土地回暖僅限局部，尚不足以支撐全面反轉。真正的企穩信號，是民企敢于在公開市場競地，而非依賴國企托底。
更深層的變化正在發生。現房銷售已在海南、信陽、荊門、平江、深圳等地制度化推行，全國超39城試點。這不僅降低金融風險，更重塑市場信任。同步推進的“好房子”建設，在山西、湖南等地配套容積率獎勵、審批綠色通道、公積金上浮等激勵，推動行業從規模擴張轉向品質競爭。改善性需求占比已超60%，購房者不再盲目追漲，而是緊盯產品力、配套與交付確定性。
市場尚未見底，但底部輪廓正在清晰。真正的觸底，不是某個月成交回升，而是五大信號共振：成交量持續回暖、去化周期縮至18個月內、土地市場民企回歸、保交樓完成率超90%、居民儲蓄意愿下降。目前，僅有部分信號初現，協同性遠未達成。
2026年的樓市，不是V型反轉的起點，而是結構性重塑的進程。政策在發力，市場在分化，信心在試探。對于購房者，不必追逐短期波動；對于城市，需抓住現房與品質轉型窗口。真正的底部，不在政策文件里，而在買賣雙方心理博弈結束的那一刻——當人們不再問“到底了嗎”，而是開始問“哪里更好”，那才是市場真正回暖的開始。
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發表于 2026-1-7 14:11
