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2025年12月，北京朝陽區(qū)一套學(xué)區(qū)房以每平方米12.8萬元成交，價格與半年前持平；與此同時，河南某三線城市二手房掛牌量同比激增63%，有業(yè)主連續(xù)降價七次仍無人問津。同一片天空下，房地產(chǎn)市場正上演冰火兩重天。
房價是否見底，已成為2026年初最牽動人心的經(jīng)濟(jì)命題。官方口徑從“止跌”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定預(yù)期”，政策工具箱全面打開：專項債收購存量房、公積金改革、現(xiàn)房銷售推進(jìn)，“好房子”建設(shè)提上日程。但市場并未集體回暖。中指研究院預(yù)測2026年銷售面積仍將下滑6.2%，房企投資降幅擴(kuò)大至11%。這場博弈的核心，早已不是漲跌本身，而是信心何時重建。
樂觀派手握數(shù)據(jù)利劍。中信證券指出，一線城市租金回報率已升至2.2%，首次超過十年期國債收益率，資產(chǎn)配置邏輯悄然逆轉(zhuǎn)。中金公司觀察到，2025年下半年二手房成交量跌幅顯著收窄，部分城市網(wǎng)簽量環(huán)比增長超19%，交易活躍度打破“有價無市”僵局。更關(guān)鍵的是土地市場異動——2025年前10個月，百強(qiáng)房企土地成交面積轉(zhuǎn)為正增長，拿地意愿回升往往是周期反轉(zhuǎn)的先行信號。政策也在加碼：北京擬將二套房首付降至20%，深圳試點公積金直付房租，保障房再貸款撬動超3600萬平方米庫存去化。這些跡象指向同一個結(jié)論：核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已具備底部特征。
悲觀派則緊盯結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。高盛測算，全國廣義庫存市值高達(dá)93萬億元，房企總負(fù)債59萬億元，若無大規(guī)模財政介入，市場出清過程可能引發(fā)房價再跌20%以上。瑞銀警告，居民收入增速僅4.5%，遠(yuǎn)跟不上歷史房價漲幅，購買力支撐薄弱。華創(chuàng)證券直言，真正決定樓市的不是政策力度，而是人口流向——非核心城市持續(xù)人口凈流出，住房需求中樞已系統(tǒng)性下移。即便在一線城市，央行調(diào)查顯示預(yù)期房價上漲的居民不足10%，防御性儲蓄居高不下，超15%購房者選擇推遲入市。政策雖多，但落地節(jié)奏緩慢，存量收儲推進(jìn)困難，難以快速消化龐大庫存。
這場拉鋸戰(zhàn)的本質(zhì)，是“局部企穩(wěn)”與“全面反轉(zhuǎn)”的界限之爭。數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一場深度分化：當(dāng)北京上海的改善型住宅因“現(xiàn)房實景”實現(xiàn)65%去化率時，三四線城市去化周期仍普遍超過24個月；當(dāng)房價收入比在部分城市降至6以下、接近國際合理水平時，居民卻因就業(yè)不確定性而不敢入場。真正的底部，從來不是某個價格點位，而是成交量持續(xù)回升、庫存周期縮短、市場預(yù)期從“一致看空”轉(zhuǎn)向“分歧博弈”的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變。
政策正在爭取時間，但時間終將交給市場裁決。未來一年，決定房價走勢的不再是 headlines，而是每一天真實的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)、每一份購房合同背后的猶豫與決心。市場或許尚未見底，但底部的輪廓已在分化中逐漸清晰——它不屬于所有城市，也不屬于所有房子，只屬于那些真正滿足居住需求、具備長期價值支撐的資產(chǎn)。
當(dāng)交易重新流動，信心才會歸來。而在此之前，耐心是唯一的入場券。
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發(fā)表于 2026-1-7 14:09
