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今年春節(jié)回老家，聽得最多的就是關(guān)于房子的話題。鄰居老王這兩天心情特別不好，兩年前他買的房子，當(dāng)時(shí)單價(jià)還是2.8萬一平，現(xiàn)在中介報(bào)價(jià)只有1.6萬。他算了一筆賬，總共花了250萬，現(xiàn)在只值160萬。這筆賬一算出來，老王一個(gè)人在房間里沉默了很久。他說，這輩子的積蓄和貸款，可能就這樣打了一個(gè)大折扣。老王的故事，在很多城市都在發(fā)生。而更嚴(yán)重的是，有些人已經(jīng)承受不住這個(gè)下跌的壓力，開始了"斷供"。
這個(gè)現(xiàn)象背后，其實(shí)反映了我們房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷的一個(gè)深刻調(diào)整。從數(shù)據(jù)上看，2025年的房地產(chǎn)形勢確實(shí)在變化。全國二手房已經(jīng)連續(xù)41個(gè)月環(huán)比下跌，有些城市的二手房掛牌量比兩年前增加了一倍多。2022年8月的時(shí)候，全國二手房掛牌量是345萬套，到了2025年10月，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)飆升到753萬套。房子越來越多，但想買的人反而在減少。
房價(jià)跌幅在不同城市表現(xiàn)得也不一樣。我們看一些具體的數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)情況確實(shí)挺嚴(yán)峻的。深圳的一些豪宅區(qū)，從高峰期的每平米10萬塊降到現(xiàn)在的5.8萬塊左右，跌幅接近50%。有個(gè)業(yè)主在2021年高位接盤，花了1800萬買的豪宅，最后被迫以702萬成交，虧損幅度達(dá)到61%。不僅本金跌光了，還得倒貼錢。這不是個(gè)案，在北京、上海、深圳這樣的一線城市，這樣的故事每天都在上演。
為什么房子會跌得這么厲害呢。一個(gè)重要的原因是，很多人的購買力實(shí)在是下降了。說到底，房子貴不貴，關(guān)鍵還是看能不能被普通工薪族買得起。這些年，經(jīng)濟(jì)有壓力，很多人工作沒那么穩(wěn)定，收入也在下降。你想想，月供5000塊、6000塊，甚至8000塊，對于現(xiàn)在的很多人來說，已經(jīng)是一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)了。在這樣的情況下，沒人敢買房。沒有買家，房價(jià)自然就得往下掉。
我們再看看那些選擇斷供的人。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，斷供率從之前的1.8%上升到了3%-5%。什么是斷供呢。就是業(yè)主沒辦法繼續(xù)還房貸，主動停止償還。為什么會出現(xiàn)這種情況呢。有的人是因?yàn)槭I(yè)了，或者被降薪了，沒有收入來源。有的人是因?yàn)榉孔淤H值太多，覺得沒必要再往里貼錢。還有的人是被迫的，雖然想還，但實(shí)在沒有能力還了。
這些數(shù)字背后，都是活生生的人和他們的故事。有一個(gè)上海的業(yè)主，他想把自己住的70多平的小房子賣掉，換成110多平的大房子。他一邊把小房子掛牌出售，一邊去看新房子。結(jié)果新房子很快就看中了，也交了定金。但是老房子呢，掛了大半年都沒人要。新房子的定金退不了，老房子賣不出去，他被夾在中間，進(jìn)退兩難。這樣的換房族現(xiàn)在特別多，也特別難受。
房地產(chǎn)市場還有另一個(gè)現(xiàn)象，就是法拍房大幅增加。法拍房就是被法院拍賣的房子，通常是因?yàn)闃I(yè)主無力償還貸款或其他債務(wù)。2024年，全國法拍房的成交金額達(dá)到了3308億元，數(shù)量也在持續(xù)上升。這意味著什么呢。這意味著越來越多的業(yè)主開始走不出去，最后只能讓法院來處理。
還有一個(gè)數(shù)據(jù)特別扎心。根據(jù)瑞銀的統(tǒng)計(jì)，全國已經(jīng)有47%的購房者出現(xiàn)了賬面虧損。這不是一個(gè)小數(shù)字，這意味著近一半持有房產(chǎn)的人，他們的資產(chǎn)都在縮水。有些人算起來，自己的房子現(xiàn)在還不如買的時(shí)候值錢。而且，這個(gè)虧損不僅僅是賬面上的數(shù)字，對于那些背著房貸的人來說，這是實(shí)實(shí)在在的痛。
我們再看看房租的情況。有些人可能想，房價(jià)跌了，那房租總該便宜一些吧。可惜事實(shí)是，房租雖然也在下跌，但幅度比房價(jià)小。這就造成了一個(gè)尷尬的局面，租房反而變成了一個(gè)不錯(cuò)的選擇。有的地方，租一套房子的月租，相比按揭月供，確實(shí)要便宜不少。這樣的話，很多人就開始放棄買房的想法，選擇租房了。
為什么會出現(xiàn)這樣的局面呢。我們得回頭看看最近這些年發(fā)生了什么。從2015到2021年，這大概六年時(shí)間里，房價(jià)漲了足足四倍。那時(shí)候，很多人都覺得房子是最好的投資。只要買了房，就等著升值就行。無論是工薪族還是有點(diǎn)閑錢的人，都在爭著買房。開發(fā)商也趁勢大幅拿地，負(fù)債建房。銀行也很積極，各種房貸產(chǎn)品。大家都在為房地產(chǎn)這個(gè)"賺錢機(jī)器"添磚加瓦。
但是，沒有什么能永遠(yuǎn)漲。從2022年開始，房地產(chǎn)開始出現(xiàn)問題。先是一些房企出現(xiàn)了資金鏈危機(jī)。有名的大房企爆雷，有的項(xiàng)目停工了。購房者看到這些新聞，害怕了。誰還敢買房呢。買房者減少，房企就更缺錢了。缺錢的房企有的選擇降價(jià)促銷，結(jié)果老業(yè)主一看新房降價(jià)，心里更不舒服了。有些地方甚至出現(xiàn)了"房價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)"，老業(yè)主組織起來抗議開發(fā)商降價(jià)。但降價(jià)潮還是擋不住，因?yàn)槭袌鲂枨缶驮谀莾海袃r(jià)無市。
在這個(gè)過程中，很多人的生活被直接沖擊了。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，涉及建筑、鋼鐵、水泥、家電、裝修等60多個(gè)行業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)需求下降的時(shí)候，這些行業(yè)都得跟著受影響。工人沒活兒干，就得失業(yè)。企業(yè)沒有訂單，就得裁員。房地產(chǎn)銷售人員也在大幅裁員降薪。有個(gè)大房企的區(qū)域公司，2025年上半年就裁員了40%，留下的員工工資還降了30%。
但另一方面，也有一些積極的信號在出現(xiàn)。從2024年下半年開始，各地都在出臺救市政策。有的城市放松了購房限制，有的降低了首付比例，有的降低了房貸利率，有的甚至還給購房者補(bǔ)貼。這些政策密度相當(dāng)大，一個(gè)統(tǒng)計(jì)顯示，僅2024年全國就出臺了750多條房地產(chǎn)調(diào)控政策。到了2025年，這樣的政策還在繼續(xù)。這說明政府在想辦法穩(wěn)住房地產(chǎn)市場。
房價(jià)跌成這樣，對不同的人群影響是不一樣的。對于那些已經(jīng)買房，而且背著房貸的人來說，最大的打擊就是資產(chǎn)縮水。那些想通過房子來養(yǎng)老的人，現(xiàn)在看不到希望了。房租也在下跌，租房收入比想象的少得多。有些人甚至面臨房子既租不出去，也買不掉的尷尬局面。對于房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，比如房地產(chǎn)銷售、評估師等等，工作機(jī)會大幅減少，收入大幅下降。
對于年輕的換房族，處境也很難受。他們本來想賣掉小房子，換成大房子。但現(xiàn)在老房子賣不出去，新房子又不敢不買，被夾在中間特別難受。還有一個(gè)群體，就是那些本來沒有穩(wěn)定工作，或者工作已經(jīng)不太穩(wěn)定的人。對于他們來說，房貸壓力特別大。一旦失業(yè)或者收入下降，房貸就成了壓在心頭的一塊大石頭。
我們還得看到，房地產(chǎn)市場的這個(gè)調(diào)整，不僅僅影響的是買賣房子的人。它影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)。因?yàn)槌钟蟹慨a(chǎn)的資產(chǎn)大幅縮水，人們的消費(fèi)能力也在下降。有數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)占中產(chǎn)家庭資產(chǎn)的比重從2021年的71%降到了現(xiàn)在的58%。資產(chǎn)縮水了，消費(fèi)自然就緊縮了。人們開始省著花錢，餐飲、旅游、教育培訓(xùn)這些消費(fèi)都在下降。這就形成了一個(gè)負(fù)反饋的循環(huán)。
現(xiàn)在房價(jià)到底會不會繼續(xù)跌呢。這是大家最關(guān)心的問題。坦白說，沒人能準(zhǔn)確預(yù)測。但我們可以看到一些信號。一方面，一二線城市的房價(jià)跌幅已經(jīng)相當(dāng)大了，可能已經(jīng)接近底部。很多城市的房價(jià)已經(jīng)回到了2018年甚至2016年的水平。在這樣的價(jià)格水平上，有的房子租售比已經(jīng)接近合理水平。這意味著從投資的角度來看，房子可能已經(jīng)不算太貴了。另一方面，政府的救市政策在持續(xù)。雖然這些政策的效果還需要時(shí)間來觀察，但方向是明確的，就是穩(wěn)住市場。
對于那些已經(jīng)買房的人，現(xiàn)在最重要的是什么呢。我覺得，第一是要有心理建設(shè)。房子的本質(zhì)是住的，不是用來炒的。如果你買房是為了自己住，那價(jià)格漲跌就沒那么重要。只要能住，有屋頂在頭上，就夠了。第二是不要盲目跟風(fēng)。有的人看到房價(jià)下跌就驚慌失措，有的人看到有的地方房價(jià)開始上漲就急著入場。這都不理智。根據(jù)自己的實(shí)際情況來決定，這才是最重要的。第三是要做好長期的準(zhǔn)備。房地產(chǎn)從一個(gè)快速增長的行業(yè)，轉(zhuǎn)變成一個(gè)穩(wěn)定的、緩慢發(fā)展的行業(yè)，這個(gè)過程可能需要好多年。
對于那些還沒買房的人，現(xiàn)在的情況也值得思考。一方面，房價(jià)確實(shí)便宜了很多。如果你確實(shí)有這個(gè)需求，而且經(jīng)濟(jì)條件允許，現(xiàn)在買房可能是個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。房貸利率已經(jīng)降到歷史最低，首付比例也降了不少，各種補(bǔ)貼也都出來了。另一方面，也別急。看看工作穩(wěn)不穩(wěn)定，收入能不能持續(xù)，這些都要考慮。畢竟房貸是30年的事情，不是一年兩年。
我們也得看到，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深刻的變化。以前房地產(chǎn)主要是賣房子，現(xiàn)在也在做物業(yè)管理、代建、租賃等多元化業(yè)務(wù)。一些有遠(yuǎn)見的房企在轉(zhuǎn)變思路，不再唯面積論，而是在提升居住品質(zhì)上下功夫。這樣的轉(zhuǎn)變，對于購房者來說，可能是好事。因?yàn)殚_發(fā)商不再是急著出貨，而是想辦法做出好房子，讓人們真的愿意住下去。
房地產(chǎn)的故事還沒有結(jié)束。現(xiàn)在的市場在"探底"向"筑底"的階段轉(zhuǎn)變。這個(gè)過程會很漫長，會有很多的陣痛。但從歷史來看，產(chǎn)業(yè)的調(diào)整都是必要的。房地產(chǎn)從高速增長變成穩(wěn)定發(fā)展，這可能不是壞事。因?yàn)檫@意味著房子會慢慢回歸到它真實(shí)的價(jià)值——一個(gè)生活工具，而不是單純的投資品。
現(xiàn)在想問大家，你們對目前的房地產(chǎn)市場怎么看。如果你也在經(jīng)歷房價(jià)下跌的痛苦，或者你是在觀望，考慮要不要買房，都可以在評論區(qū)分享你的想法。這個(gè)話題關(guān)系到太多人的生活，值得我們認(rèn)真討論。你們的故事和觀點(diǎn)，可能會對其他人有幫助。
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發(fā)表于 2026-1-7 14:04
