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房地產市場正在經歷一場靜悄悄的革命，真相遠比表面看起來復雜
“現在買房，首付會不會等于白扔？”這個問題隨著樓市持續調整，正困擾著越來越多的潛在購房者。
隨著2025年接近尾聲，各大機構對2026年房地產市場的展望報告陸續出爐，分歧中卻有著驚人的共識。本文將綜合多家內行人的分析與預測，為你揭示2026年樓市的可能走向。
1 市場現狀：房地產正處于“止跌回穩”的初期
2025年的中國房地產市場，可謂喜憂參半。中金公司的研究報告指出，2025年開年受“止跌回穩”預期影響，房地產市場量價表現整體積極，但進入2季度后邊際持續走弱。
成交量跌幅略有收窄，但遠未回暖。中金公司估算2025年一、二手房總交易量同比跌幅較2024年略收窄，新房均價跌幅受“好房子”帶來的結構性因素影響有所收窄。這意味著市場雖仍在下跌，但速度有所放緩。
房價預期自我實現的壓力仍在。中信證券觀察到，由于房價的預期自我實現，二手掛牌壓力有增無減，房價持續環比下降，租金表現也偏弱。
政策端已全面發力。2024年9月，中國人民銀行推出了一系列房地產金融政策，包括降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例、將3000億元保障性住房再貸款的中央行資金支持比例提高到100%，并將“金融16條”等政策延期到2026年底。
一些地方政府也積極跟進，如遂寧市推出購房補貼5萬元、首付比例降至15%等47條樓市新政。
2 2026年房價走勢：內行人的預測
對2026年房地產市場，各大機構的預測基調謹慎中帶著一絲希望。
成交量繼續磨底，跌幅收窄。中金公司在中性情景下預測，2026年總住房交易量將下降5.0%（2025年預計為-6.8%），其中新房和二手房分別下跌6.9%和2.6%。
瑞銀投資銀行高級中國經濟學家張寧同樣預計，2026年房地產下行仍將持續，但跌幅有所收窄，房地產銷售、新開工和投資可能在2026年下降5%至10%。
房價慣性下行，但空間有限。多位專家認為，在庫存問題得到有效解決前，房價仍可能呈現慣性下行態勢。中金公司指出，我國本輪房地產下行周期的關鍵在于2015-2020年間新房“超買”形成的居民端二手房庫存和企業端同樣不低的新房庫存。
國際比較視角下的希望。中信證券分析指出，國際比較來看，10個樣本國家的典型房地產調整期在2年到18年不等，其中多數為5-6年，調整幅度在9%-55%區間內，平均為30%，對比來看我國的周期調整當前也是比較充分的。
3 現在買房等于“白扔首付”嗎？
回答這個核心問題，我們需要多維度思考。
對自住者而言，情況并非如此。 Rocket Mortgage 的一位專家直言：“市場走勢難以預測。等待完美時機往往會錯過真正的機會。”如果你遇到喜歡的房子、能承受的月供，并且有穩定的收入和良好信用，那可能就是適合你的“最佳時機”。
首付比例下降降低了門檻。隨著全國層面首付比例的統一下調，購房門檻已顯著降低。這同時意味著，即使房價出現一定波動，絕對損失金額也相對降低。
“好房子”依然保值。中信證券認為，率先脫困的企業，往往布局好的城市，更具備正在良好運營的投資性房地產，或擁有一些有增值潛力的金融資產。這意味著，優質地段、優質產品的房產仍然具有較強的保值能力。
長期持有避免短期“白扔”。房地產是長周期資產，短期波動不應成為判斷決策的唯一標準。中金公司指出，盡管2026年實體市場仍將面臨一定逆風，但頭部地產企業經營風險可控，股價向下空間有限。
4 不同城市的差異化走勢
一二線城市有望率先企穩。中信證券研究發現，選擇土地盈利前景好的城市拿地，尤其是杭州、上海和成都三城拿地，是企業修復報表的關鍵。這些城市有望在市場中率先企穩。
投資性不動產價值分化。隨著利率的下降，消費的復蘇，大量資產運營良好，貢獻穩定現金流。以To C為主的資產（包括商場、長租、酒店等）表現可能優于寫字樓等業態。
5 給不同需求者的2026年購房建議
對剛需購房者：聚焦真實需求
不必過度糾結市場 timing，而應聚焦自身真實居住需求。
中金公司建議，政策端對癥下藥有助于加速該進程。密切關注地方政策利好，如購房補貼、稅收優惠等，這些可直接降低購房成本。
對改善型購房者：關注“好房子”
中信證券指出，好房子建設持續推進，新供給也可能創造一部分新需求。可重點關注符合新時代居住需求的好產品，這可能在中長期表現出更好的保值能力。
對投資者：保持謹慎耐心
中金公司認為，地產股短期仍可多一分耐心，長期無需悲觀。近期股價調整使得地產股性價比再現，主流標的平均NAV折讓幅度達到40%左右，整體市凈率水平仍位于歷史底部。
6 2026年之后的房地產市場走向
瑞銀預計，到2027年，房產景氣周期可能向上。房地產活動企穩、出口增長修復和消費者信心持穩有望支撐GDP增速小幅改善。
中信證券也認為，2026年房地產企業可能進入資產負債表修復的關鍵一年，部分企業可能見到盈利長周期底部。
結語：理性看待，把握自身需求
2026年的房地產市場，大概率將延續“止跌回穩”的態勢，成交量可能繼續磨底，但跌幅收窄，房價慣性下行壓力仍在，但空間相對有限。
現在買房是否等于“白扔首付”？對于投機者，短期波動可能確實意味著風險；但對于自住需求者，在理性選擇、合理財務規劃的前提下，擁有一個家的價值遠遠超出短期價格波動。
中金公司對此做了精辟的總結：房地產“止跌回穩”的“三步走”路徑中，從量變到價變的關鍵點在于庫存水平。隨著政策持續發力與經濟環境逐步改善，房地產市場終將回歸穩定健康發展軌道。
在不確定性中尋找確定性，在波動中把握需求，或許是2026年購房者最明智的選擇。
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發表于 2025-11-13 23:06
