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市場正在一場無聲的巨變中尋找新的平衡，有人看到危機，有人看到機遇
“我2021年花348萬買的房子，現在掛牌價只有121萬了�！编嵵莸膭⑴靠嘈χ粗薪榘l來的房價評估報告，“我不指望它漲回去，只希望別再跌了。”
這樣的故事在今天的房地產市場已不罕見。經過近四年的調整，許多城市房價從高點下跌了30%到50%，部分低能級城市甚至暴跌60%以上。
但市場總是周期循環的。隨著2026年的臨近，一些微妙的變化正在發生，三個關鍵跡象或許能為我們提供答案。
01 市場探底：調整已近尾聲，內生復蘇力量正在積聚
經過深度調整，房地產市場正在積蓄止跌回穩的力量。
從國際比較來看，10個樣本國家的典型房地產調整期在2年到18年不等，其中多數為5-6年，調整幅度在9%-55%區間內，平均為30%。
對比這一數據，我國的周期調整已比較充分，為市場復蘇提供了基礎。
從市場內生因素來看，二手房浮盈面的明顯下降，確實也在減弱掛牌增長的壓力。居民置業成本的明顯下降，則為日后市場復蘇提供了基礎。
中信證券的研究進一步支持了這一判斷，他們預計2026年房地產企業可能進入資產負債表修復的關鍵一年，部分企業可能見到盈利長周期底部。
市場復蘇并非一蹴而就。中金公司指出，房地產行業邁向“止跌回穩”的過程可概括為“交易量-房價-房地產投資”的“三步走”，目前還處在第一步，即交易量“跌幅緩和”的磨底階段。
02 品質革命：從“有房住”到“住好房”，需求結構根本性轉變
房地產市場的主要矛盾，正從“有沒有”轉向“好不好”。
根據人口普查數據，截至2020年，我國居民戶均住房間數3.18間，人均住房建筑面積37.76平米，人均住房間數1.07間。住房短缺時代已經結束，品質提升成為新的需求動力。
從住房房齡看，中國居民住房房齡集中在1990-2014年。按戶數比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分別占比為30.34%、21.46%、20.55%。
房齡老齡化后，也會帶來持續的置換和更新需求。
政策層面也在積極引導這一轉變。2025年3月31日，住房城鄉建設部發布新版國家標準《住宅項目規范》，新規范為強制執行規范，在層高、隔聲、通訊、供暖、電梯、配套等多方面加強了住宅建設要求。
這一政策將推動新建住宅品質持續提升，同時也意味著符合新標準的“好房子”與老舊住宅的價值差距將進一步拉大。
03 城市分化：核心區域率先企穩，不同能級城市差距拉大
房地產市場不再齊漲齊跌，不同能級城市的表現將截然不同。
中信證券明確指出，選擇好的區域是部分企業資產負債表修復的重要原因，其重要性甚至超過拿地強度。
由于開發活動區域性分化比較大，選擇土地盈利前景好的城市拿地，尤其是杭州、上海和成都三城拿地，是企業修復報表的關鍵。
這種分化在國際市場也有體現。根據Savills的預測，英國不同地區未來五年的房價增長也將呈現明顯差異，兩個增長最快的地區預計增長近29%，而增長最慢的地區則預計低于14%。
對于中國市場而言，一線城市和核心二線城市由于產業基礎好、人口持續流入，預計將率先企穩回升。
而部分三四線城市因庫存高企、人口外流，房價可能繼續承壓。這種分化趨勢在未來可能進一步加劇。
04 三個跡象：揭示2026年房價走向的關鍵信號
通過對市場趨勢的分析，2026年房價走向已顯現出三個關鍵跡象。
跡象一：政策態度明朗，供需結構調整加速
中金公司指出，為加速市場從“跌幅緩和”走向“止跌回穩”，各類供需結構調整政策正在推進。
雖然政策在落地層面的瓶頸仍待突破，但政策態度已經比較明朗，為市場提供了托底力量。
跡象二：居民置業成本下降，為復蘇埋下伏筆
居民置業成本的明顯下降，為日后市場復蘇提供了基礎。
隨著房價調整和利率下行，購房門檻已顯著降低，這將逐步釋放被壓制的剛性需求。
跡象三：市場預期逐步穩定，下跌慣性有望扭轉
中信證券預計，2026年商品房銷售金額和面積同比降幅將較2025年有所收窄，新開工和竣工面積同比下降8.2%和20.1%，開發投資同比下降5.8%。
這些降幅的收窄表明市場正逐步接近底部區間。
05 購房決策：不同類型購房者的差異化策略
面對新的市場環境，不同類型的購房者需要采取差異化策略。
對于剛需購房者，2026年可能是難得的入手機會。市場整體處于底部區域，購房者議價空間較大。
但切記量力而行，避免過度負債。要確保即使利率上升或收入下降，也能按時還款。
對于改善型購房者，應重點關注核心區域的優質房產。
這些房產抗跌性更強，長期保值功能更好�？煽紤]“賣舊換新”，先將非核心資產處置，再置換更具保值能力的優質資產。
對于投資型購房者，需要清醒認識到房地產的投資邏輯已變。
普通住宅的投資價值大幅降低，需要更專業的眼光和更長的持有周期�？申P注“好區域、好業態、好運營”的三好企業。
房地產市場就像一場大雨后的凈化，投機的泡沫逐漸消退，真實的居住需求浮現。
對于2026年的房地產市場，最關鍵的是回歸住房的居住本質，根據實際需求和經濟能力做出決策，而不再盲目追逐投資屬性。
在這個市場轉變期，“地點”與“產品機能” 將成為決定房產價值的關鍵因素。滿足真實居住需求的房子，永遠有其不可替代的價值。
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發表于 2025-11-13 22:33
