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利率創歷史新低，新政密集出臺，房價反而跌得更狠了？2025 年 9 月的樓市，正用最撕裂的畫面顛覆所有人的認知 —— 一邊是深圳新政首日就有樓盤來訪量暴漲 40%，另一邊是杭州業主眼睜睜看著房子從 820 萬跌到 570 萬，連征信都要保不住。
9 月 6 日深圳剛落地重磅新政，不僅取消區域限購分級，還讓房貸利率徹底告別首套二套區分，銀行可自主定價。在此之前，7 月首套房貸利率已降至 2.8% 的歷史低點。可政策的暖意壓根沒傳到市場終端，廣州番禺某新盤前期限購時得房率 110% 的房源，如今新推樓棟給到 125% 得房率（據行業監管動態，廣州 7 月后拿地項目得房率已限 110%），前期業主拉著橫幅在售樓處維權，里面的購房者卻還在跟銷售死磕：“再降 5 萬就簽，下月說不定有更高得房率的戶型。”
國家統計局 9 月 15 日的數據揭開了更殘酷的真相：8 月一線城市二手住宅價格環比下降 1.0%，北京、上海、廣州、深圳分別下跌 1.2%、1.0%、0.9% 和 0.8%。帶看量確實在漲，但成交轉化率卻一路走低。杭州未來科技城業主李哥的遭遇戳中了無數人的心，他 2021 年巔峰時能賣 820 萬的 160㎡房源（當年該區域房價峰值約 5.13 萬 /㎡），現在掛 600 萬都無人問津，上周有買家直接砍到 570 萬，還毫不留情地戳破他的處境：“你們互聯網公司都在裁員，馬斯克的 xAI 剛裁了 500 人，不賣等著被銀行收房嗎？”
真的是沒人需要房子了嗎？2024 年北京、上海常住人口分別增加 5.7 萬、9.3 萬，廣州、深圳每年更是有超過 20 萬人涌入，其中 90 后占比超 60%。深圳科技園的租房市場最能說明問題，據安居客近期掛牌數據，一套 60 平的老破小，月租金能達到 6500 元，比同地段房貸月供還高。騰訊 00 后程序員小張算了筆賬，自己月薪 2 萬，扣掉房租和生活費，攢夠首付至少要 8 年 —— 可他父母總說當年 3 年就夠了，卻忘了那時候房價是月薪的 5 倍，現在已經飆升到 20 倍。
人們不是不想買房，是真的買不起了。國家統計局 9 月 10 日數據顯示，8 月全國居民消費價格同比下降 0.4%，但城鎮居民 “居住支出” 已連續多月下滑，大家更愿意把錢花在能立刻用得上的地方。這種購買力萎縮的困境并非國內獨有，英國全國房屋建筑協會 9 月 1 日數據顯示，8 月英國平均房價環比下降 0.1%，首次購房者每月平均房貸支出已占可支配收入的約 35%，遠高于長期平均水平 30%。
市場上的看法早已分裂成兩半。炒房客老周還抱著 2020 年的經驗不放，覺得只要美聯儲一降息，國內肯定會跟著放水，房價就能重蹈當年深圳半年漲 30% 的覆轍。可現實給了他一記耳光，7 月美聯儲議息會議后美股直接跌了 2%，市場早就看清 37 萬億國債的利息窟窿有多難填，放水刺激的老路恐怕走不通了。
國內的處境更復雜。廣州計劃投 3800 億搞舊改，聽起來聲勢浩大，可 2025 年上半年土地出讓收入同比降了 18%，地方財政早就捉襟見肘。浙江某建筑企業項目經理透了實底：“現在接政府項目，得先墊資 60%，回款周期至少兩年，誰敢輕易接手？” 放水與否成了兩難選擇：不放水，購買力跟不上；放水，人民幣匯率又承壓。
更關鍵的是，樓市的基本面早就變了。2008 年城鎮化率才 50%，2015 年居民杠桿率不過 40%，現在這兩個數字已經漲到 67% 和 63%，當年靠棚改貨幣化拉動房價的招數徹底失效了。有人說等 AI 帶來高薪崗位、新能源出口翻倍就能好轉，但這些都不是短期內能實現的。
不過幾個現象倒能給人些啟發。北京東西城、上海內環內 2025 年房價跌幅比郊區少 15-20%，畢竟教育、醫療這些核心資源短期內沒法復制；廣州此前 125% 得房率的房源，隨著新規落地說不定會成 “絕版貨”；就連大家以為最安全的現金，也藏著風險，9 月六大行三年期定存利率僅 1.25%，連貨幣基金的收益都趕不上，放銀行里其實每天都在貶值。
最讓人揪心的還是那些被時代推著走的普通人。杭州那位被裁員的互聯網員工說得實在：“去年還在看 300 萬的房子，今年失業金只夠糊口，下個月房貸得向父母借。” 對他來說，房價跌多少、政策怎么變，都不如下個月能吃上飯、房貸能接上更重要。上海還有個家庭更慘，2021 年花 1200 萬買的內環 130㎡三房，2025 年估值只剩 920 萬，房貸余額卻還有 800 萬，一夜之間從 “千萬富翁” 變成了 “負翁”。
現在再看樓市，政策早就從大水漫灌改成了精準滴灌，普漲的時代是真的結束了。未來的房價，大概會像北京的胡同、上海的弄堂，有的越來越不值錢，有的卻能守住價值。
只是面對這樣的市場，每個人都在做選擇題。深圳新政剛釋放了 60 萬購房需求，可北京西城區有的學區房都腰斬了還賣不出去；有人說該抄底核心區的 “絕版戶型”，有人卻勸剛需再等等。
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發表于 2025-10-11 13:12
