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中國房地產市場正經歷顯著的價值重估，核心城市房價下行態勢已形成普遍特征。
北京海淀區小南莊一套 59 平米房屋，2021 年成交價格為 710 萬元，至 2025 年 9 月成交價格降至 340 萬元，四年間降幅達 52%；昌平區華龍苑南里 75 平米兩居室從 392 萬元跌至 180 萬元，降幅 54%；朝陽區金域華府三期 117 平米三居室在 5 個月內減少 155 萬元市值，從 800 萬元降至 645 萬元。
多位房產中介表示，部分老破小房源價格已回落至 2013 年水平，意味著過去十余年的價格漲幅基本歸零。國家統計局數據顯示，2025 年 1-8 月全國房地產開發投資同比下降 12.9%，創下近十年以來的最低值。
新一線城市市場同樣承受較大壓力。成都青羊區西派宸樾 375 平米大戶型躍層，價格從 1250 萬元下調至 1100 萬元，絕對值減少 150 萬元，降幅 12%；中鐵建西派城 B 區 135 平米房源從 450 萬元跌至 375 萬元，降幅 16.7%。
9 月成都新房均價為 16238.89 元 /㎡，同比下跌 6.24%，遠郊區域房東為促成交易，普遍采取 8%-10% 的降價幅度，但成交依然困難。
上海市場則出現 “工抵房” 集中入市現象，臨港中建玖海云天項目 9 月推出的工抵房，單價從 2.1 萬 /㎡降至 1.6 萬 /㎡，降幅 23.8%，這一現象被業內解讀為開發商緩解資金壓力的信號。此外，浦東一套學區房掛牌半年內累計降價 12 次仍未成交，9 月前兩周上海二手房成交量環比下降 5%，掛牌價同比下跌 7.13%。
當前房地產市場呈現出顯著的分化特征，核心區域與非核心區域、不同產品類型之間的差異尤為突出。上海內環、深圳南山等核心地段房價保持相對穩定，而北京北四環老破小、成都龍泉驛等非核心區域及遠郊房源價格跌幅顯著。產品維度上，上海壹號院等高端住宅去化率可超過 90%，但別墅與商辦類產品流通性持續低迷。
政策層面的效果呈現分化，北京五環外限購松綁后，大興西紅門等樓盤到訪量實現翻倍增長，但實際去化率不足 40%；廣西在 2025 年 “金九銀十” 期間推出總額 1.2 億元的購房補貼，通過云閃付 APP 受理申請，然而市場反應平淡。上海新政實施后，定金成交量雖增長 63%，但二手房價格仍環比下跌 1%，反映出政策對市場的拉動作用尚未完全顯現。
對于當前市場是否具備入市條件，業內專家存在明顯分歧。樂觀派認為 2025 年房價有望回升，主要依據包括土地供應收緊、政策持續支持、資金流入房地產領域、房企債務危機緩解及宏觀經濟增長等因素。馬云在 2025 年 3 月的內部講話中提及，“房子是用來住的，不是用來炒的” 定位不變，剛需與改善性需求群體當下或可考慮入市；嚴躍進則指出政策調整降低了購房成本，上海、杭州 8 月新房價格已逆勢上漲 0.4%，成為市場回暖的信號。
悲觀派則強調房地產市場將呈現三大趨勢：回歸居住屬性帶動房價下行、房產流通性減弱、租房需求對購房需求形成替代。首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池表示，需通過 “金九銀十” 的成交表現驗證政策效果，目前 70 個大中城市中僅 1 個城市二手房價格上漲，其余 69 個城市均處于下跌狀態，市場尚未出現全面企穩跡象。
盡管多地已出臺公積金提額、住房 “以舊換新” 等救市政策，但市場面臨的結構性問題仍較突出，三四線城市商品房庫存去化周期超過 36 個月，庫存壓力處于高位。全國房地產開發投資的持續下滑，使得開發商即便采取降價促銷策略，資金回籠效率仍未明顯改善，行業資金鏈緊張局面尚未根本緩解。
從需求端看，購房者觀望情緒濃厚，核心區改善型需求與遠郊剛需的市場表現形成鮮明對比。值得注意的是，“國家隊” 已開始進場收儲房源用于建設保障房，珠海等城市正推進科技智能住宅項目，城市更新也被視為行業轉型的重要方向。
從市場實際案例來看，深圳寶安區一套豪宅直降 4300 萬元拋售，南京河西某豪宅降價 30% 引發老業主維權，廣州某樓盤單價從 4.3 萬 /㎡跌至 1.7 萬 /㎡，這些案例均反映出當前樓市價值重估的深度與廣度。對于剛需群體而言，核心區房源的相對穩定性與遠郊房源的價格優勢如何權衡，成為當前市場關注的焦點。
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發表于 2025-10-11 13:08
