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其實，這是老話題了，但是部分粉絲反復咨詢老楊。
因為，這涉及到很多人要下決斷：當前是不是要把房子賣掉？
如果還要跌很久、跌很多，當前決定賣掉就是最優選擇。
但預測房價這檔事，是非常復雜、非常困難的。
今天，我只從一個視角，即國際上房價泡沫破滅之后的跌幅和持續時間，來做對比性分析。
全球房價泡沫破滅后跌五年
縱觀全球，過去上百年，全球房地產泡沫破裂的案例并不算少，應有20個左右。如果算上一國內的地區性泡沫破滅，那就更多了。
當然，這些案例主要發生在發達國家，因為只有西方發達國家才有成熟的房地產市場。
另外，發達國家經濟發展水平較高，人口增速放緩，房地產市場趨于成熟并走向飽和，在某些外部因素（比如貨幣超級寬松）的背景下，容易產生泡沫。
而發展中國家經濟增速較高，城鎮化水平較低，人口還在正增長，住房依然比較短缺，一般不太容易滋生房地產泡沫，也就較少出現泡沫破裂的情況。
不過，西方國家（也包含亞洲和拉美的部分國家）中，有些國家由于經濟體量小，它們的經歷和經驗對于研究中國房地產泡沫破裂后的房價走勢，借鑒意義并不大。
無論國內研究者還是國外投行，通常會以美國和日本兩個案例為參考，來研究中國房地產市場。
從全球 20 個房價泡沫破滅的案例來看，總體而言，房價下跌 30% 左右、持續下跌五年左右，是較為普遍的特征。
日本房價跌超六成原因復雜
其中，日本 1991 年房價泡沫破裂后，房價持續下跌了 18 年，累計跌幅在 60% 到 70% 。
無論是下跌時長還是跌幅，都非常顯著，但這一案例在國際上較為特殊，并不能作為研究中國的重要參考。
而且日本在長達 18 年的下跌過程中，還遭遇了兩次外部危機：一次是 1998 年的東亞金融危機，另一次是 2008 年的國際金融危機。
這兩次外部沖擊拉長了日本房價的下跌時間，也額外加大了跌幅。若沒有這兩次外部沖擊，日本房價不會下跌 18 年，跌幅也不會達到 60% 到 70%。
美國房價下跌超三成
美國房價泡沫破裂，主要指次貸危機發生后：
2005 年下半年開始，房價震蕩小跌；
2007 年次貸危機爆發；
2008 年升級為國際金融危機，房價跌幅擴大；
2009 年繼續下跌；
2010 年和 2011 年跌幅縮小。
累計下來，房價共下跌了五年多，總跌幅約 35%。
美國這一次泡沫破裂后的走勢特征，比較接近國際總體經驗——房價上半段跌得比較快，下半段跌得比較慢。
中國房價跌得更急更快
目前，我國房價下跌已經持續四年，累計跌幅約 40%。
相比日本，我國房價下跌速度其實更快 —— 日本 18 年累計下跌 70% 左右，而我國僅用四年就跌了 40%。
同時，我國房價下跌四年，其跌幅已超過當前美國連跌六年的總跌幅。
另外，還有一個參考指標：新房建設量。
日本房價下跌 20 年后，住宅建設量相比歷史高峰下跌了 50% 左右。
而我國僅用了五六年時間，新房建設量就已下跌 60%。
這其實反映出中國市場的一個特征：
在很多領域都存在 “一哄而上、一哄而散” 的現象。
在 2016 年到 2021 年我國房價大漲期間，全國房價累計漲幅超過了日本 1986 年到 1991 年的房價漲幅。
相應地，在泡沫破裂之后，我國房價下跌速度也明顯快于日本。
按照這樣的下跌速度，我國房價連續下跌 18 年，甚至下跌更久的概率非常小，連續下跌五年到七年的概率相對較大。
通過這類國際對比研究可以發現：
我國房價下跌的 “上半段”，很可能已經過去；接下來跌幅會縮小，跌勢會放緩。
雖然目前中國樓市仍在往下探，房價跌幅還不小，甚至可以說現在是 “最黑暗的時候”，但未來不管還需要一年、兩年甚至三年時間，只要房價逐步降低，本輪泡沫出清完成。
我們的悲觀心態就應該慢慢調整，從非常悲觀，逐漸變得不那么悲觀，直到最終轉變為謹慎樂觀。
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發表于 2025-10-11 13:00
