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如果說幾年前大家還在討論“房價會不會跌”，現在的問題已經變成了“還要跌到什么程度”？
中國樓市這幾年發生了天翻地覆的變化，不少人都親身經歷了從“搶房熱潮”到“掛牌量暴增卻無人問津”的巨大反轉。
根據最新數據，到2025年下半年，全國大中城市二手房價格集體下滑，幾乎70個城市里有68個都出現了降價。這種大面積的降幅，放眼過去二十年都難得一見。
市場上掛牌的房子已經突破750萬套，創下歷史新高。現在不再是擔心房價會不會跌，而是關心還能撐多久、會不會繼續往下掉。
其實，只要回憶一下2021年，樓市還挺火爆的，房價一路上漲，大家覺得買房穩賺不賠，甚至拼了命湊錢上車。到處都是“首付貸”“搶新盤”的故事。
可是好景不長，從2021年第四季度起，樓市風向徹底變了。高盛的報告說，這波樓市調整至少得持續六年，到2027年才有可能見底。
2022年，一線城市房價平均跌幅就超過了30%，像深圳一些地方甚至跌了40%以上。房子掛牌的越來越多，成交量卻慘淡，有房東把房子掛在網上半年都沒人來看。
疫情過去以后，大家以為經濟恢復了，樓市也能跟著回暖。結果居民收入漲得慢，消費信心不足，房貸壓力還很大。
專家們分析說，人口老齡化、城鎮化增速變慢、高杠桿這些問題一直拖著后腿。
2025年百城二手房均價還在繼續往下掉，同比跌了7.3%，商品房庫存高達7.6億平方米，遠遠超過實際需求。
開發商債務壓力巨大，光是今年第二季度就有1500多億的債務要還，全年更是超過5000億。
過去大家覺得房產是金融產品，買了就能升值，甚至成為家庭財富的核心。但現在很多業主發現，房子既賣不動、也租不出，連房子的日常維護和貸款都成了負擔。
樓市分化也越來越明顯，大城市的核心區，比如北京西城、上海內環的學區房，雖然跌得少，但郊區新盤動不動就跌20%。
三四線城市情況更糟，房價已經跌破4000元一平方米，甚至有些地方逼近3000元。
這個格局已經形成了，大城市一套房子均價2萬，小城市甚至三千元一平。人們對房子的態度也變了，年輕人不再把有房子當作人生必需。
數據顯示，25到30歲的群體里，愿意買房的比例已經從65%跌到不到一半，很多人寧愿租房，把錢拿去理財。
政策也在變化，雖然“房住不炒”還是主旋律，但各地紛紛降低購房門檻、利率創歷史新低，部分城市首套房貸利率甚至只剩下3%。
中央也提出要優先盤活存量房，保障房、公租房、長租公寓成了新方向。開發商為了回款，什么“零首付”“送車位”“先住后付”都用上了。
市場信號很明確，房價還有下行空間。
高盛預測房價還得再跌10%，專家朱寧也說，一線城市的房價收入比高達40倍，至少還要再跌10%到15%，三四線城市調整甚至會更劇烈。
香港房市跌了27%后才穩住，給內地核心城市提了個醒，但整體回升還得等。
這么大的變化，根本上還是結構性問題。人口老齡化、年輕人減少，買房需求自然下降；經濟壓力大，外貿不景氣，失業率高，大家都捂緊錢包。
富裕家庭的資產縮水，房產占比動輒50%到70%，房價跌了直接影響財富排名。移民潮也帶走了不少資金，每年都有上萬高凈值人群外流。
房地產投資同比暴跌，銷售面積腰斬，融資額度也少了一半。媒體報道，2021年到2024年底，房價累計跌幅高達38%，這在中國樓市歷史上也是罕見的。
專家們的看法并不完全一致，但大多數都認為，未來三年房價還會繼續走低。
摩根大通的報告指出，雖然政策在刺激，但樓市基本面還是偏弱，可能會有短期反彈，但長期趨勢不樂觀。克而瑞研究中心也認為，核心城市房價止跌要等到2025年下半年。
另一份報告則說，按照國債收益比，還有25%的下跌空間，2026年底才有可能觸底。
對于一線城市未來走勢，有人預測到2032年房價均價要跌40%才到底，之后才有機會修復、回升。但這些預測都建立在人口、經濟穩定的假設上。
如果北京、上海、深圳部分地區再跌50%，核心資產還能扛住，但外圍和三四線城市恐怕就難了，交易量低，救市空間也小。北方、中西部城市人口流出，房價只會長期陰跌。
現在國家想改變過去依賴房地產拉動經濟的老路，把重心轉向科技、股市、新能源等新產業。大城市推“三大工程”，拆遷改造用現金補償，保障房加速建設，吸引年輕人留下。
但對二三四線城市而言，保障房雖然能降低居住成本，卻也讓房價流動性徹底喪失，房產成了“死資產”。
過去城市化率只有15%，現在已經到70%，2040年老年人口將達到4.7億，養老壓力巨大，買房需求會更少。
整個房地產總市值高達500萬億，相當于美歐日韓臺加起來的水平，但和人均GDP比起來其實很虛。
泡沫消退的路只有三條：匯率大幅貶值、房價繼續跌、經濟高速增長，但現實是，高科技受限，產業鏈轉移，存量爭奪可能步日本后塵，調整期也許要拖到2042年。
居民杠桿高企，收入增長緩慢，資產負債表持續惡化，買房意愿低迷。過去靠買房賺錢，現在只能靠省錢。趨勢自我強化，經濟難題正在醞釀。
養老金、金融、分配等深層改革難以推進，轉型壓力極大。
說到底，樓市考驗的是每個人的選擇。剛需可以考慮核心城市自住，投資一定要謹慎。三四線城市有房的，最好早點處理。
超大城市房價低點或許明年六月前就能見到，但上漲空間有限。整體來看，未來三年房價大概率還要跌，政策即使救市，根本問題沒解決，長期健康難以保證。
房子最終還是要回歸居住本身，大家也在重新尋找自己的生活路徑。
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發表于 2025-10-11 12:50
