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這一進(jìn)入10月，秋天的涼意算是徹底感受到了。
跟這天氣一樣涼的，我看還有咱們的樓市。
中指研究院剛出的9月份百城房價數(shù)據(jù)，我仔細(xì)瞅了瞅，別的先不說，就這二手房價格，那真是一路向下，剎都剎不住。
具體來看，9月份全國百城二手住宅的平均單價是13381元/平方米，環(huán)比上個月又跌了0.74%，同比去年的跌幅更是達(dá)到了7.38%。
這數(shù)據(jù)一擺，明眼人都能看出來，二手房市場現(xiàn)在是妥妥的“以價換量”，業(yè)主們想賣房，不割點肉怕是難成交。
而且，這已經(jīng)是二手房價格連續(xù)第41個月下跌了，整整三年多，這趨勢，確實有點猛。
01、一線城市也扛不住了，“補跌”行情有點狠
要說最讓人感慨的，還得是一線城市。以前總覺得一線城市是“房價永動機”，再怎么樣也能穩(wěn)得住，現(xiàn)在看，神話也在破滅。
9月份，一線城市二手房價格環(huán)比整體下降了0.6%，而且降幅比8月份還擴大了那么一丟丟。咱們掰開揉碎了看：
北京：環(huán)比下降0.6%
上海：環(huán)比下降0.48%
廣州：環(huán)比下降0.97%
深圳：環(huán)比下降0.5%
看見沒，沒有一個能獨善其身的。尤其是廣州，跌幅接近1%，這在一線城市里算是相當(dāng)扎眼了。
其實回想一下，去年9月那波大的政策松綁之后，去年四季度到今年一季度，一線城市確實有過一小波回暖，成交量上來了，價格也反彈了一點。
當(dāng)時要是果斷出手賣房的，現(xiàn)在回頭看，真算是賣在了相對的高點。
可惜，基本面和不給力的投資預(yù)期，終究是拖了后腿。進(jìn)入二季度，一線城市的房價就又掉頭向下了，而且這跌幅是越跌越快，形成了一種“補跌”行情。
為啥叫“補跌”？意思就是，之前靠著光環(huán)硬撐，現(xiàn)在撐不住了，得把之前少跌的給補上。
02、掛牌量激增，業(yè)主們是真急了
光看價格可能還不夠直觀，咱們再看看市場的另一個關(guān)鍵指標(biāo)——掛牌量。房子掛出來賣的多了，說明啥？說明想賣房的人多了，業(yè)主的心態(tài)急了。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，就拿8月份單月來說：
北京：新增掛牌接近1.8萬套，比去年同期增長了33%；
上海：新增1.55萬套，環(huán)比增長16%，同比增長高達(dá)51%；
深圳：新增5989套，同比增長94%，這個增幅在一線城市里是最猛的。
大家想想，市場上突然多了這么多房子跟你競爭，你想把自己的房子賣出去，除了在價格上做出更大的讓步，還有別的更好、更快的辦法嗎？
所以，高掛牌量直接導(dǎo)致了競爭白熱化，房價跌幅擴大也就在所難免。這么看，一線城市的二手房價格，短期內(nèi)想穩(wěn)住，難度不是一般的大。
這也印證了我們之前反復(fù)提到的一個觀點：每一次大的政策松綁，對于很多房東來說，其實都是一個難得的“出售窗口期”。
機會稍縱即逝，過去了，可能就再難遇到那樣的價格和成交速度了。
03、二線跌勢加深，三四線也并非好轉(zhuǎn)
看完成一線城市，咱們再把目光放寬一點。9月份，二線城市二手房價格環(huán)比下降了0.87%，降幅也比上個月略有擴大。
而三四線代表城市呢，環(huán)比下降了0.68%，降幅倒是收窄了0.1個百分點。
這數(shù)據(jù)一對比，就很有意思了。為啥一二線跌得更狠，三四線反而好像“跌不動了”？
我分析，原因主要有兩點：
第一，一二線城市過去的房價泡沫，相對來說比三四線要大。當(dāng)市場下行時，泡沫大的地方，受到的沖擊自然就更明顯，這叫“爬得高，摔得狠”。
第二，現(xiàn)在“好房子”的概念在一二線城市更盛行。那些得房率高、容積率低的新一代改善型產(chǎn)品，對老破小、設(shè)計落后的二手房形成了降維打擊，加速了后者價格的下跌。
那是不是說三四線城市的情況就好轉(zhuǎn)了呢？千萬別這么想！ 對于很多三四線城市和縣城來說，眼下最要命的可能已經(jīng)不是價格下跌，而是流動性幾乎枯竭——房子根本賣不掉，有價無市成了常態(tài)。
跌幅收窄，有時候只是因為價格已經(jīng)跌到了一個非常低的平臺，跌無可跌了而已。
04、松綁政策是為托底，而非推高
聊到這兒，大家應(yīng)該能感覺到，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題，是一個整體性、綜合性的難題。
從一線到三四線，各有各的難處。正因為如此，指望一兩次松綁政策就能讓市場V型反轉(zhuǎn)，重回過去那種普漲行情，基本是不可能的。
我們現(xiàn)在看到的、以及未來可能還會看到的各種鼓勵政策，它們的核心目的，更多的是在為樓市托底，防止出現(xiàn)硬著陸的風(fēng)險，從而為整體經(jīng)濟基本面的復(fù)蘇爭取寶貴的時間。
而不是、也不再是為了推高房價。
這一點理解至關(guān)重要。很多人一看到政策松綁，潛意識里就認(rèn)為房價又要大漲了。
但時代變了，在城鎮(zhèn)化放緩、人口出現(xiàn)負(fù)增長的大背景下，支撐房價長期上漲的核心動力，已經(jīng)從過去的政策刺激，轉(zhuǎn)向了扎實的經(jīng)濟發(fā)展和居民的收入預(yù)期。
所以，總結(jié)一下就是：政策是在爭取時間，而不是直接給房價打強心針。 咱們普通人在做決策時，一定要認(rèn)清這個大勢。
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發(fā)表于 2025-10-11 12:44
