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2025年9月，上海金陵華庭一套865㎡的頂樓復式以單價32.68萬/㎡、總價2.8億元的價格，刷新了上海新房備案單價紀錄。
這已是上海豪宅價格天花板在兩年內的第三次突破：2024年，新鴻基濱江凱旋門單價沖至30.22萬/㎡；2025年，保利世博天悅以30.27萬/㎡小幅刷新；僅3個月后，嘉里建設直接將紀錄拉升到32萬級以上。 這類豪宅的去化速度遠超想象，金陵華庭首期158套房源，3小時售罄，單日銷售額92.34億元。
然而，這種“云端行情”與普通住宅市場形成殘酷對比。 2025年前7個月，全國新房銷售面積同比下降4%，銷售額下降6.5%，二手房價格同比下跌的城市占比100%。
上海外環剛需盤價格甚至跌破2019年水平，遠郊二手房掛牌價較2022年高點下跌超40%。 一場極致的市場分化正在上演。
頂級豪宅的定價邏輯完全圍繞“稀缺性”展開。 金陵華庭單價32.68萬/㎡的房源為頂層復式，整棟樓僅1-2套，具備無敵江景、私密性和身份象征屬性。 開發商借助限價放開政策自主定價，精準對接超高凈值人群對稀缺資產的追逐心理。
產品力已進化到“超配”級別。 綠城潮鳴東方項目在小區內嵌入3000㎡下沉庭院，設計12米挑高客廳；前灘百合園別墅配備恒溫雪茄房和8米深潛水泳池；部分項目甚至提供私人衛星租賃服務和腦波控制燈光系統。 物業團隊常由前華爾道夫酒店管家組成，保姆動線復雜度超過主人生活動線。
購買力結構發生根本性變化。 克而瑞數據顯示，上海億元豪宅買家平均年齡42歲，比紐約年輕15歲，90后占比高達27%。
這些買家中，47.8%來自江浙地區，溫州皮革廠主、義烏小商品巨頭、杭州MCN創始人成為購房主力。 他們通常全款支付，60%的買家要求“三獨立”配置：獨立電梯廳、獨立保姆動線、獨立藏品倉庫。
交易方式呈現隱秘化特征。 約67%的二手頂豪交易通過股權轉讓完成以規避限購，甚至有買家用影視公司名義購房，將房產登記在劇組道具名下。 匿名購買和離岸公司交易成為常態，如檀宮38號別墅以3.5億元成交，買家通過離岸公司操作。
全球資本將上海豪宅視為“避險金庫”。 紐約地產經紀人協會報告顯示，60%國際買家將上海列為資產保護首選地。
俄羅斯能源巨頭、東南亞科技新貴、中東財團二代紛紛入場。 黑石集團組建200億基金專項收購上海老洋房，卡塔爾主權基金在上海設立300億不動產投資部門。
政策紅利加速豪宅市場升溫。 上海自2024年起推出“滬9條”“滬7條”，取消普通住宅認定標準、降低契稅，直接釋放了豪宅購買力。 土拍市場同時呈現“饑餓營銷”態勢，2024年市區宅地供應量銳減70%，平均樓面價暴漲90%，進一步推高新盤定價。
普通住宅市場持續承壓。 2025年上海新房整體成交量預計僅為4.4萬套，創近五年新低。 500萬元以下新房占比從2020年的60%降至2024年的35%，而1000萬元以上新房占比從12%升至31%。 遠郊板塊陷入惡性循環，金山某項目開盤價2.1萬/㎡仍滯銷，去化率不足30%。
北京豪宅市場表現顯著弱于上海。 北京最高備案價項目中海玖序樓王單位單價僅18萬/㎡，總價過億戶型罕見。 李嘉誠在北京的最后一個項目備案價9.07-9.97萬/㎡，實際成交價降至7萬多/㎡，甚至推出“差價補貼”仍未能售罄。
二手豪宅市場出現分化。 湯臣一品某432㎡江景房掛牌3年降價11次，從2.8億跌至1.9億仍未成交；而華山夏都苑頂復2024年3月以2.1億成交，較2016年購入價增值8000萬。 黃浦江沿岸豪宅空置率超40%，部分物業需每月幫業主澆花維護。
#熱問計劃#開發商戰略全面轉向高端化。 房企“棄剛需、保利潤”趨勢明顯，2025年上海預計有54個高端改善項目入市，徐匯濱江、黃浦新天地等板塊出現扎堆競爭。 綠城在徐匯濱江地塊拍出13.1萬元/㎡的樓板價，刷新全國單價地王紀錄。
圈層文化成為豪宅隱形價值。 徐匯濱江某樓盤要求業主提供1億元資產證明方可加入業主群。 融創外灘壹號院等項目通過私宴、藝術展打造封閉社交場，一位科技公司CEO坦言：“我花1.5億購房，就為拿到某商會入會資格”。
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發表于 2025-9-17 03:05
