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曾經(jīng)被視為"永不虧損"的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如今正經(jīng)歷前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)。四年連續(xù)下跌的房?jī)r(jià)曲線，突破60%警戒線的居民杠桿率，這些數(shù)據(jù)似乎在向我們發(fā)出警告：樓市硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。2025年上半年，全國(guó)70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格同比下降，降幅最高達(dá)到12.8%。這一系列數(shù)據(jù)背后，反映的是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次的結(jié)構(gòu)性變化。
房?jī)r(jià)走勢(shì)是判斷樓市健康狀況的重要指標(biāo)。截至2025年7月，中國(guó)一線城市新房均價(jià)為每平方米34,982元，環(huán)比下降0.7%，同比下降4.2%；二線城市新房均價(jià)為每平方米17,453元，環(huán)比下降0.9%，同比下降6.8%；三四線城市新房均價(jià)為每平方米9,876元，環(huán)比下降1.2%，同比下降8.3%。值得注意的是，這已經(jīng)是多地房?jī)r(jià)連續(xù)第四年呈下跌趨勢(shì)，打破了"房?jī)r(jià)只漲不跌"的神話。
全國(guó)范圍內(nèi)的降價(jià)趨勢(shì)背后，區(qū)域分化日益明顯。東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)如上海、深圳等城市，雖然房?jī)r(jià)也有所下調(diào)，但降幅相對(duì)較小，2025年第二季度平均降幅為3.5%；而中西部地區(qū)如武漢、成都、西安等城市，房?jī)r(jià)降幅則明顯擴(kuò)大，平均降幅達(dá)到9.7%。一些三四線城市情況更為嚴(yán)峻，如河北邯鄲、山東菏澤等地，房?jī)r(jià)同比降幅超過(guò)15%，部分社區(qū)二手房?jī)r(jià)格甚至跌回了2018年的水平。
房?jī)r(jià)持續(xù)下跌直接影響了開發(fā)商的生存狀況。2025年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降18.6%，降幅比去年同期擴(kuò)大5.2個(gè)百分點(diǎn)。房企資金鏈緊張局面持續(xù)，今年已有27家中小型房企宣布破產(chǎn)或進(jìn)入破產(chǎn)重組程序。即便是行業(yè)龍頭，也面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，多家上市房企2025年第二季度財(cái)報(bào)顯示，凈利潤(rùn)同比下降超過(guò)30%。
土地市場(chǎng)同樣冷清。2025年上半年全國(guó)300個(gè)城市土地成交面積同比下降22.3%，土地流拍率高達(dá)28.5%，創(chuàng)下近十年新高。多地政府不得不下調(diào)土地出讓金底價(jià)，以吸引開發(fā)商參與土地競(jìng)拍。北京、上海等一線城市的土地出讓金平均降幅達(dá)到15.7%，二線城市平均降幅為22.3%，三四線城市則高達(dá)35.6%。
居民杠桿率突破警戒線是樓市硬著陸風(fēng)險(xiǎn)加劇的另一重要信號(hào)。截至2025年第二季度末，中國(guó)居民杠桿率已達(dá)到63.7%，首次突破國(guó)際公認(rèn)的60%警戒線。其中，住房貸款余額達(dá)到41.2萬(wàn)億元，占居民總負(fù)債的73.8%。全國(guó)居民家庭債務(wù)收入比達(dá)到了107.3%，這意味著平均每個(gè)家庭需要將一年零一個(gè)多月的全部收入才能還清所有債務(wù)。
高杠桿帶來(lái)的是居民償債壓力的增加。2025年上半年，全國(guó)住房貸款不良率升至1.87%，較2024年底上升0.42個(gè)百分點(diǎn)。值得警惕的是，在部分三四線城市，住房貸款不良率已突破3%，個(gè)別地區(qū)甚至接近5%。居民"斷供"現(xiàn)象在一些房?jī)r(jià)大幅下跌地區(qū)明顯增加，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年以來(lái)全國(guó)已有超過(guò)10萬(wàn)戶家庭選擇了"斷供"。
房?jī)r(jià)下跌與杠桿率上升形成的惡性循環(huán)已經(jīng)顯現(xiàn)。房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致居民資產(chǎn)縮水，部分購(gòu)房者陷入"負(fù)資產(chǎn)"困境，截至2025年6月，全國(guó)約有175萬(wàn)戶家庭面臨房產(chǎn)價(jià)值低于剩余貸款的窘境，這一數(shù)字比2024年同期增加了68.3%。負(fù)資產(chǎn)壓力導(dǎo)致部分家庭選擇"斷供"，進(jìn)而引發(fā)銀行收緊房貸政策，市場(chǎng)購(gòu)買力進(jìn)一步下降，房?jī)r(jià)持續(xù)承壓，形成惡性循環(huán)。
應(yīng)對(duì)樓市硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，各地政府已采取一系列措施。2025年以來(lái)，全國(guó)已有78個(gè)城市出臺(tái)了不同程度的樓市松綁政策，包括下調(diào)首付比例、降低貸款利率、放松限購(gòu)限售等。其中一線城市平均首付比例從之前的30%下調(diào)至25%，二線城市從25%下調(diào)至20%，部分三四線城市甚至已取消首付限制。住房貸款利率也創(chuàng)下歷史新低，五年期以上LPR已降至3.65%，部分城市首套房貸款利率低至3.2%。
央行也加大了對(duì)樓市的支持力度。2025年7月，央行宣布開展1.2萬(wàn)億元的定向降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。同時(shí)，對(duì)首套房貸利率給予更大的優(yōu)惠，并加大對(duì)保障性住房建設(shè)的金融支持。央行行長(zhǎng)在最近的一次記者會(huì)上表示："將采取必要措施防范房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。"
樓市企穩(wěn)還需多方合力。房企方面，需加快轉(zhuǎn)型，從單純的開發(fā)建設(shè)向多元化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，特別是加強(qiáng)存量房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到2.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.7%，成為房企新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
購(gòu)房者需理性看待房?jī)r(jià)波動(dòng)，避免盲目跟風(fēng)或恐慌性拋售。專家建議，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)能力做出決策，避免過(guò)度杠桿化投資，以防范個(gè)人財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)一項(xiàng)針對(duì)2025年購(gòu)房意愿的調(diào)查顯示，78.3%的受訪者表示會(huì)根據(jù)自身居住需求購(gòu)房，僅有15.6%的人表示會(huì)考慮投資性購(gòu)房，這一比例較2020年的42.7%大幅下降。
長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型。人口結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、居民收入增速下降等因素都將影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。2025年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為66.8%，較2024年僅增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化紅利逐漸減弱。人口老齡化加速，65歲以上人口占比達(dá)到19.3%，較2024年上升0.9個(gè)百分點(diǎn)，這些都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
政策定調(diào)也顯示出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期規(guī)劃。十五屆全國(guó)人大三次會(huì)議提出，要堅(jiān)持"房住不炒"定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。住建部最新發(fā)布的《2025-2030年全國(guó)住房發(fā)展規(guī)劃》明確提出，未來(lái)房地產(chǎn)政策將更加注重保障性，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必經(jīng)之路。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)投資占GDP的比重從2017年的13.4%下降到2025年的6.8%，房地產(chǎn)稅立法也在穩(wěn)步推進(jìn)中。與此同時(shí)，科技創(chuàng)新、先進(jìn)制造、綠色能源等新興產(chǎn)業(yè)占GDP的比重從2017年的17.5%上升到2025年的27.3%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力正在從房地產(chǎn)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展。
當(dāng)下中國(guó)樓市是否會(huì)硬著陸，取決于多種因素的綜合作用。房?jī)r(jià)連續(xù)四年下跌，居民杠桿率突破警戒線，確實(shí)增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也要看到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)，政府調(diào)控手段豐富，金融體系穩(wěn)健，這些都是防范樓市硬著陸的重要保障。
值得關(guān)注的是，與2008年美國(guó)次貸危機(jī)相比，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯不同。中國(guó)居民住房自有率高達(dá)87.3%，遠(yuǎn)高于美國(guó)的65.4%；銀行對(duì)房貸的審核較為嚴(yán)格，幾乎沒有"次級(jí)貸款"；同時(shí)，中國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高達(dá)37.2%，是美國(guó)的3倍多，這些都為防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)提供了緩沖。
房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，當(dāng)前或許是入市的相對(duì)合適時(shí)機(jī)，但前提是根據(jù)自身需求和能力理性決策；對(duì)于政府而言，需要平衡短期穩(wěn)定與長(zhǎng)期改革的關(guān)系，既防范風(fēng)險(xiǎn)，又推動(dòng)轉(zhuǎn)型；對(duì)于開發(fā)商而言，需要適應(yīng)市場(chǎng)變化，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
我國(guó)樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻變革，從野蠻生長(zhǎng)到理性回歸，從投資屬性到居住屬性，這個(gè)過(guò)程雖然充滿挑戰(zhàn)，但也蘊(yùn)含機(jī)遇。樓市能否實(shí)現(xiàn)軟著陸，取決于各方的智慧和決心。在這場(chǎng)變革中，每個(gè)人都是參與者，也是見證者。
你如何看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)？是認(rèn)為樓市即將硬著陸，還是相信會(huì)實(shí)現(xiàn)軟著陸？歡迎在評(píng)論區(qū)分享你的觀點(diǎn)和經(jīng)歷。
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發(fā)表于 2025-9-17 03:00
