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關(guān)于房價地圖，一房一萬分別給大家?guī)砹松虾?34個板塊的房價地圖以及5年板塊價格漲跌幅（點擊查看）
在看到上海全新房價格局的同時，后臺很多朋友想看不同房齡二手房的價格，今天TA來了
「上海次新房房價地圖」
數(shù)據(jù)截止到2022年7月；本文中提及的價格都是板塊內(nèi)次新房房價，后文不再重申；藍色代表板塊內(nèi)沒有次新房
先來說說次新房的定義：房齡在2008年后的二手房住宅（包含動遷房），區(qū)別于98年之前的老公房和98-08年的早期商品房
再來說說價格口徑：圖中次新房價格是市場價，區(qū)別于合同價和掛牌價，顧名思義，市場價更接近當下的真實成交價
如果說板塊房價地圖代表了板塊的整體實力、漲跌幅地圖代表了板塊的向上動力，那次新房作為所在板塊的價格、居住品質(zhì)排面，「上海次新房房價地圖」就是板塊的魅力
畢竟置業(yè)二手次新房的朋友，都是對地段、居住品質(zhì)、產(chǎn)品力有更高要求的，最終，都體現(xiàn)在了價格里面
而這個價格，可能超出了很多人的預料，次新房均價超過10萬/㎡的板塊就有30個
我們一起來看看
先說一個關(guān)于次新房「稀缺」的數(shù)據(jù)，從全市統(tǒng)計來看，上海次新房存量約270萬套，占到上海二手房總存量的約32%，整體來看，并不算稀缺
但是當具體到某一個區(qū)域，稀缺性就非常明顯了，傳統(tǒng)市中心7區(qū)的次新房存量占比僅為總體的約10.72%，黃浦、長寧更是占比不足1%
也正是這一部分市中心的次新房，成為了上海樓市金字塔的塔尖存在
「上海外環(huán)內(nèi)次新房價地圖」
中環(huán)成為一個明顯的分界線
除了新江灣城外，深紅色幾乎都聚集在中環(huán)以內(nèi)，南京西路、陸家嘴、前灘、徐匯濱江，傳統(tǒng)市中心板塊和新興板塊共同撐起了上海樓市的天花板
當我們聚焦到外環(huán)內(nèi)，浦東和浦西幾乎是不分高下，當然，上海地傾西南在板塊房價地圖上也得到了印證，下面一房一萬為大家制作了不同價格板塊的分布地圖：
第一梯隊
均價15萬/㎡以上
均價在15萬/㎡以上的板塊，只有8個，其中6個分布在浦西
之前板塊房價地圖中排名第一的前灘，在「上海次新房房價地圖」中，只能排到第6名，而且與第一名的差距，高達30%
除了南京西路和淮海中路和龍華之外，其余5個板塊都是濱江板塊，而且都是有大規(guī)劃加持：陸家嘴-金融中心、北外灘-世界級會客廳、黃浦濱江-金融城、徐匯濱江-國際創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群、前灘-上海城市中心3.0
地段 規(guī)劃=上海樓市天花板
第二梯隊
均價10-15萬/㎡
如果說在上海樓市的金字塔尖（15萬/㎡以上），浦東只是屬于弱勢，那么在10-15萬/㎡這個分段，浦西完勝
傳統(tǒng)市中心板塊在這個段位，占據(jù)主力地位，除此之外，新江灣城作為唯一一個中環(huán)外板塊，表現(xiàn)非常突出，也是「上海次新房房價地圖」中為數(shù)不多突破環(huán)線的板塊
第三梯隊
均價8-10萬/㎡
8-10萬/㎡的板塊，主要集中在中外環(huán)附近，僅從圖中來看，浦西外環(huán)大于浦東中環(huán)，這明顯與大家的體感不符
而原因其實也很簡單，浦東外環(huán)內(nèi)的次新房中，有相當一部分是動遷安置房（房齡2008年以后），拉低了板塊次新房的均價，屬于結(jié)構(gòu)性缺失
最典型的，像關(guān)注度比較高的板塊，比如古北，二手房主力是老公房和早期商品房，沒有商品次新房（新建商品房進入二手市場），因此排名不夠突出
第四梯隊
均價5-8萬/㎡
價格來到5-8萬/㎡，外環(huán)板塊開始進入視線，華漕、徐涇、莘莊、高行、唐鎮(zhèn)
但是與板塊房價地圖不同的是，每個梯隊都是依次向外，從內(nèi)環(huán)內(nèi)到內(nèi)中環(huán)再到中外環(huán)、外環(huán)外，這種現(xiàn)象其實與我們體感中很多外環(huán)外板塊的價格已經(jīng)趕上中心城區(qū)略有落差
而這種落差行程的主要原因就是，外環(huán)外次新的價格超過了中心城區(qū)的老公房或者是早期商品房
同房齡產(chǎn)品，價格梯度非常有序，這一點在后續(xù)的「上海早期商品房地圖」和「上海老公房地圖」中，可以得到進一步印證
第五梯隊
均價3-5萬/㎡
第六梯隊
均價3萬/㎡以下
第五、第六梯隊主要集中在外郊環(huán)，也是次新房中“動遷”含量最高的梯隊，所以價格總體偏低，部分板塊內(nèi)的商品次新房價格還是非常可觀，比如九亭的貝尚灣、嘉定新城的西郊金茂府等等
但次新房的定義本身就有其含義，2008年以后的小區(qū)，無論是商品房還是動遷房，小區(qū)設(shè)計、戶型設(shè)計相較于之前都是有明顯改善的，對于很多朋友來講，都是可以考慮的置業(yè)選擇
總結(jié)
看完次新房的房價數(shù)據(jù)，如果只能用一個字來形容，那一定是“貴”
很多板塊的次新房價格高出板塊整體均價超30%，最夸張的陸家嘴、淮海中路板塊次新房更是超過了板塊均價的80%
一房一萬在直播中多次提到過：隨著市場行情分化，外環(huán)內(nèi)的二手房、新房將越來越稀少，而更稀少的「次新房」，無疑是很多購房者的終極目標
但與此同時不可忽視的是不同板塊間的市場已經(jīng)越來越走向分化，強者恒強是主旋律！
買房建議方面：
從當下的市場行情來看，次新房的價格走勢相對堅挺，業(yè)主心態(tài)良好，議價空間不大，對于一些短期內(nèi)沒有新房供應(yīng)的板塊，可以著重考慮相鄰板塊或區(qū)域的新房
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發(fā)表于 2023-9-22 00:16
