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松綁限購之后，廣州樓市反彈了嗎？反正，小作文已經(jīng)起飛了。
比如下面這一篇：
取消限購的消息一出，土豪大叔連夜拉著親戚沖進(jìn)售樓部，一口氣訂了10套房。
有本地的管家公司表示，一晚就收到了20個客戶咨詢，其中有16個是想先買后賣的，有4個是馬上要買的。
小作文是不是真的？不重要。
真正重要的是，“920”新政之后，廣州已經(jīng)喚醒了幾十萬張“沉睡的房票”。
以前在廣州限購區(qū)買房，對外地戶的限制是相當(dāng)嚴(yán)格的，需要連續(xù)5年社保or個稅，而且不接受補繳。
這就相當(dāng)于，至少要從2018年9月開始在廣州交社保or個稅，還不能中途斷掉。
“920”新政之后，外地戶購房門檻大大降低，只需要連續(xù)2年社保+個稅。
粗略一算，大約有50萬人獲得了購房資格。
這是一股不可忽視的力量。
更何況，原本限購的黃埔、番禺、花都和白云北部四鎮(zhèn)，已經(jīng)取消限購，徹底進(jìn)入了“隨便買”模式。
當(dāng)然了，我并不是說立馬會有幾十萬人沖進(jìn)廣州搶房子，這當(dāng)然是不可能的。
幾十萬的房票里，既有沒錢買的，又有拿著錢不敢買的，有人已經(jīng)落戶買房，也有人正拿著錢想要買房。
所以說，新政會刺激一部分人上車，短期內(nèi)市場活躍度會增加。
廣州取消限購，還有一層很重要的意義：
一線城市的“不壞金身”，徹底終結(jié)了。
要知道，一線城市的限購政策，自2010年執(zhí)行以來，基本都是“不動如山”。
甚至2014年那一波大放水，二線城市全部“脫光”了，一線城市也毫不動搖。
無論你是多軍還是空軍，都必須認(rèn)清一個現(xiàn)實。樓市是非救不可的，政策走向也很清晰：
凡是有利于買房的政策，都要多多鼓勵；
凡是不利于買房的政策，該取消就取消。
既然如此，廣州為何不徹底放開呢？
我覺得有兩方面原因。
一方面，廣州對市場有信心，也就沒必要一把子梭哈。
從成交量來看，廣州表現(xiàn)并不差。上半年二手房成交了53872套，同比上漲30.7%。
8月份廣州二手房成交量穩(wěn)住了8000套的規(guī)模，環(huán)比7月份還微微上漲。
從“風(fēng)向標(biāo)”土拍來看，廣州也不落下風(fēng)，前幾天剛剛賣出一宗“百億地王”。
另一方面，把底牌握在手里，為接下來可能發(fā)生的情況作準(zhǔn)備。
最壞的情況下，如果廣州回暖還是“曇花一現(xiàn)”，不排除政策加碼的可能性。
可能就像某些小作文里說的那樣，限購區(qū)只剩天河、越秀和海珠“核心中的核心”。
至于其他三座一線城市，放開限購也不遠(yuǎn)了。
有一份深圳取消限購范圍的小作文，今天已經(jīng)傳瘋了。哪些區(qū)域?qū)⒉辉傧拶彛渴袌龀錆M猜想。
有廣州這份現(xiàn)成的作業(yè)可以抄，我們不妨大膽“預(yù)言”一波：
1、遠(yuǎn)郊區(qū)徹底放開，比如北京的房山，上海的金山，深圳的坪山。
2、獨特的限制性政策再松一松，比如京滬的普宅線，上海單身限購。
3、有一定價值的次級板塊，也可以拋出來吸引一下火力。
樓市，又一次讓人浮想聯(lián)翩。
現(xiàn)在有一種說法是：取消限購的城市和板塊，都是沒有價值的，不值得買入。
真的嗎？
比如廣州選擇放開的黃埔和番禺，是否意味著它們就是被拋棄的“郊區(qū)”呢？
當(dāng)然不是。
番禺區(qū)的萬博板塊，黃埔區(qū)的老黃埔、科學(xué)城板塊，都是廣州第二梯隊的板塊，未來保值增值的潛力非常大。
上一輪行情里，第一梯隊的珠江新城、金融城和琶洲先漲起來，緊接著就是萬博、老黃埔和科學(xué)城跟漲，而且漲幅很兇。
比如科學(xué)城三大標(biāo)桿盤——保利香雪山、和新福港鼎峰、科城山莊，三年間房價少說漲了30%！
背靠區(qū)府、有“公務(wù)員小區(qū)”之稱的科城山莊，2019年的價格還不到3.4萬/平，2022年已經(jīng)超過5.5萬/平，三年漲幅高達(dá)65%。
過去4年里，60%的番禺小區(qū)房價跌了。但萬博板塊卻走出了獨立行情：板塊內(nèi)20個多個樓盤，有九成房價漲了。
“第一網(wǎng)紅”萬科歐泊，2018年成交價只有4萬/平，2021年巔峰期突破6萬/平。
現(xiàn)在雖然有所回落，但依然斬獲了超過20%的漲幅。
反觀白云和荔灣，盡管仍然是高貴的限購區(qū)，卻也有不少大坑、深坑。
甚至是“宇宙中心”天河，也有大把小區(qū)房價紋絲不動。
就像很多“脫光”的二線城市，并不意味著失去價值。
比如東莞和蘇州，都是強二線城市里的佼佼者。蘇州的工業(yè)園區(qū)，東莞的松山湖，都是第一梯隊的優(yōu)質(zhì)板塊，還看不到未來的天花板。
有一件事是確定的：
不限購的城市變多了，值得買的板塊卻變得更少了。
一二線城市放開限購之后，小城市的日子會越來越難過。
越來越多人意識到，小城市的房子越蓋越多，人口越來越少，樓市沒有明天。
鄭州不限購，虹吸全河南。青島不限購，虹吸全山東。
南京、蘇州、無錫、合肥搶著不限購，長三角打成了一鍋粥。
廣州放開限購，連佛山這樣的二線城市都要被猛吸一口。現(xiàn)實就是這么殘酷。
更重要的是，一線城市的手上還有政策底牌，強二線城市還有新增人口，小城市徹底沒招了。
面對空蕩蕩的工具箱，他們絞盡腦汁，想出的卻盡是些奇招、怪招。
今年3月，黃山就跑去南京推銷旅居地產(chǎn)。東北老大哥，也把售樓處開進(jìn)了長三角。
前段時間，南京舉行了一場名為“冰城夏都清涼地產(chǎn)——走進(jìn)南京”的房產(chǎn)推介會。21個項目、5000套黑龍江的房源被擺上貨架。
又是送家裝、送清潔服務(wù)，又是送成交客戶往返機票，又是減免兩年物業(yè)費，又是總價直降20萬，各種優(yōu)惠層出不窮。
恕我直言，這么做不僅無法挽回樓市下滑的命運，反而暴露了一座城市已經(jīng)淪落到無計可施的地步。
如何解讀這些樓市信號，決定了人們手中資產(chǎn)的命運。
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發(fā)表于 2023-9-22 00:13
