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近日，大連發新政率先定調三季度房貸利率下調。結合近期的政策動向，業內多方向記者推測，全國多個城市的房貸利率均有下調空間，有專家認為首套房的貸款利率應下調到與住房公積金的利率相當。除此以外，業內多方也呼吁全方位的樓市松綁“救市”。
率先明確三季度房貸利率下調
6月15日，大連政府新聞辦公室“大連發布”消息稱，大連市保持房地產市場平穩健康發展工作領導小組辦公室發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》），對大連房地產市場用地安排、三季度房貸利率下調、房交會政策、房地產去庫存、公積金政策、房地產動態監測等方面進行了較為詳細的政策說明。
值得注意的是，《通知》明確大連將階段性下調新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限，將對2023年三季度新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限進行下調。不過，對于具體下調事宜，《通知》指出由人民銀行和銀保監局指導大連市市場利率定價自律機制確定。
大連快速表明三季度房貸利率下調的意愿與大連樓市所面臨的壓力不無關系。據統計局70城房價指數數據，2023年5月，大連新房價格環比跌幅0.3%，二手房價格環比跌幅為0.5%。大連新房同比跌幅為4.7%，跌幅靠前，僅次于溫州和秦皇島。據克而瑞數據，2023年5月，大連新房成交面積僅有11萬平方米，環比降幅9%，同比降幅達70%。
房價的下跌最為直接地反映了當前大熱天里市場的寒冬狀態。一位大連購房者告訴記者：“2021年，我以房貸利率5.05%、總價150萬元購買了華潤大連灣81平米的一套房用來投資，現在總價已經下降了30萬元了。感覺短線是出不了手了，只能長期持有。好在現在交房了，每月出租1800元，還能夠稍微回點血。”
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，利率下調將降低購房者利息開支，實際提高居民購房能力，有利于穩定住房消費市場；利率下降，也降低了資產期望回報率，有利于穩定房價。
不過，一名大連房產中介人員告訴記者，過幾天利率下調的政策應該就會落地，我們也等下調結果，但是估計下調幅度并不會太大，預計最低可能下調到3.8% 。調整后成交可能會增多，但是對房價應該不至于有所觸動。
除了對大連樓市一定的積極作用，業內認為，該政策具有較強的信號意義。其中，易居研究院研究總監嚴躍進認為，大連此新政是目前全國比較早對三季度貸款利率政策進行定調的案例。提前公布三季度房貸降息的政策內容，引導購房需求釋放，在全國范圍具備非常強的借鑒意義。
多城房貸利率具備下調空間
除了大連以外，其他城市是否也有房貸利率再行下調的可能性？首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長趙秀池教授在接受《華夏時報》記者采訪時表示，首套房貸利率下限目前為3.8%、3.9%、4.0%的城市，其首套房貸利率仍然具有下行空間。
此前，多個城市的房貸利率已經發生了多次下調。中國人民銀行監測數據顯示，2022年年底建立首套住房貸款利率政策動態調整機制以來，截至2023年3月底，在96個符合放寬首套房貸利率下限條件的城市中，有超過80個城市下調了首套房貸利率下限。中指研究院監測數據顯示，2023年以來，全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下。其中，天津、武漢等城市首套房貸利率下限降至3.9%，鄭州則是下調至3.8%。
今年上半年，全國多個城市經歷“小陽春”后，很快又迎來了“倒春寒”。據統計局70城房價指數數據，2023年5月，二手房銷售價格環比上漲城市為15個，相比上月減少21個。一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%，二、三線城市二手住宅銷售價格環比由上月持平分別轉為下降0.3%和0.2%。
疊加最近一系列的政策動向，大眾似乎看到了房貸利率再次下調的希望。6月13日，央行公告稱，為維護銀行體系流動性合理充裕，開展20億元逆回購操作，其利率下調10個基點至1.90%，降低資金成本、增強流動性的導向，以更好匹配資金市場的供求關系。
緊接著，6月15日，央行開展2370億元中期借貸便利（MLF）操作，本月MLF到期量為2000億元，本月MLF操作利率為2.65%，較上月下調0.1個百分點。此次調整為2022年8月以來MLF操作利率首次下調。
而MLF操作利率是LPR報價的定價基礎。6月MLF操作利率下調后，業內紛紛推測，當前經濟環境下，特別是房地產市場低迷的情況下，當月LPR報價也將跟進下調，房貸利率也有望再度下調。
應該與公積金利率相當？
房貸利率應該怎么調整？趙秀池認為，首套房貸利率調整后的房貸利率不應高于中小微企業貸款利率，應該與住房公積金的利率相當。這樣才能切實降低購房者負擔，提高購房能力，增加住房需求，也有利于降低房企融資成本，促進房企實現良性循環和樓市回暖。
據悉，目前5年期以上首套住房公積金貸款利率為3.1%。如果降至3.1%的水平，首套房房貸利率會有接近1個百分點的降幅。
其實，目前全國的首套房貸利率也比其國外多個國家的房貸利率要高。記者注意到，有購房者了解到國外房貸利率多在3%以內后感嘆：“才發現，和其他國家相比，中國的房貸利率太高了。”
不過，虞曉芬認為，商業銀行首套房貸利率的下限綜合取決于籌資成本、市場利率、同類風險貸款利率等，不同區域的銀行能承受的降幅不同。借鑒國外經驗，保持首套房貸低利率，還需要國家提供相應的政策支持或進一步完善政策性住房金融體系。
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華認為，首套房貸利率還有下調空間，但是較小的降幅對市場改善的作用并不會很大，當前房貸利率方面更有意義的是降低存量房貸利率。
現在的樓市的調整預期，已經遠遠超過首套房貸利率范疇。業內多方呼吁從多個側面進行救市，其中，趙秀池呼吁要實行認房不認貸政策，動態調整普通住房標準。虞曉芬則表示，可以啟動城中村改造和城市有機更新，擴大住房公積金覆蓋面和資金籌集來源，提高住房公積金貸款支持力度。而中國豪宅研究院院長朱曉紅認為，限價、限購、限售、限貸等政策都需要進行大松綁，甚至應當全部取消，讓地方政府、房企、金融機構、購房者全面恢復信心，讓樓市救經濟，經濟救樓市相得益彰。
值得一提的是，6月16日，國務院總理李強在國務院常務會議指出，研究推出經濟持續回升的向好的一批政策措施，采取更加有力的措施，要求相關政策“及時出臺、抓緊實施”。“一批政策措施”引得業內紛紛斷言，房地產系列“救市”信號已經十分明顯，相關政策呼之欲出。
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發表于 2023-6-19 19:22
