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“前兩天去看房，同一套房子里竟有四五組家庭一起看，從來沒遇到過�！�
今年36歲的劉琳是上海人，在一家外企工作。2024年初，她便開始著手置換房子，想把目前在住的老房子換一套小區(qū)環(huán)境好、面積大的改善平層。
每個月她都會跟著中介看上幾套房，從楊浦、黃浦，再到虹口，兩年下來房子看了不少，但因為不著急住，加上這幾年房價持續(xù)調(diào)整，她不敢輕易下手，總想著要“抄底”。直到最近，劉琳關(guān)注的房子陸續(xù)出售下架，她心里開始犯嘀咕：“行情又要好起來了？”
上海浦東街景。 武恒光/攝
目前，樓市進入傳統(tǒng)旺季，全國主要城市房價跌幅持續(xù)收窄，部分一線城市房價率先回正。3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2月份70個大中城市住宅價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價指數(shù)正企穩(wěn)回升，其中北京、上海房價指數(shù)均止跌回漲。
一線城市的房地產(chǎn)市場向來具有引領(lǐng)性，北京、上海等城市房價止跌，全國樓市真的要回暖了嗎？這波樓市旺季能持續(xù)多久？
二手房迎來“小陽春”
“上周末二手房交易量最大，同事剛好帶客戶網(wǎng)簽，因為簽約量大，系統(tǒng)多次卡頓滯緩�！鄙虾Ｒ晃粡臉I(yè)多年的中介經(jīng)紀(jì)人回憶稱，多少年沒出現(xiàn)這樣的情況了。
“熱度確實起來了，我負(fù)責(zé)的長寧區(qū)二手房帶看量比往年同期上漲約30%-35%�！鄙虾ｆ溂倚旒覅R西大區(qū)營銷總監(jiān)吳江海告訴記者。
上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月9日-3月15日二手房成交7233套，環(huán)比漲27%，創(chuàng)下自2021年以來的周成交最高紀(jì)錄。換句話說，二手市場活躍度，達到市場高點時的水平。
從月度看，截至3月18日，上海3月二手房累計成交約1.67萬套，日均成交920多套。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，和去年同期相比，今年上海二手房成交量增長15%，成交活躍度較高的板塊集中于黃浦、長寧、徐匯等核心城區(qū)，以及遠郊臨港新城輻射范圍內(nèi)的祝橋、萬祥、新場等區(qū)域。
“3月上海市場一改平淡態(tài)勢，成交放量呈現(xiàn)‘速度快、來勢猛、覆蓋面廣’的特征�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進判斷，上海已形成事實上的“小陽春”行情。
傳統(tǒng)置業(yè)旺季來臨，北京樓市也逐漸活躍。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，北京二手房價格指數(shù)在經(jīng)過11個月連續(xù)下跌后迎來轉(zhuǎn)向，環(huán)比漲0.3%。
交易量提升帶來了價格企穩(wěn)回升。北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年1-2月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量超過2.3萬套，高出近10年同期平均網(wǎng)簽規(guī)模2000余套。進入3月份，市場保持高位運行，截至3月18日，二手住宅累計網(wǎng)簽量9780多套。
北京昌平區(qū)一家中介門店店長告訴記者：“今年春節(jié)后，明顯感受到市場很快進入狀態(tài)，除了昌平以外，像房山、順義等地區(qū)市場表現(xiàn)都較為活躍�！�
作為新一線城市代表，杭州二手房市場同樣吹來暖風(fēng)。
杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，截至3月15日，杭州十區(qū)二手房成交量已突破3600套，超過2月全月的成交水平。在貝殼門店系統(tǒng)，上周日（3月15日）單日新簽315單，創(chuàng)新下近一年單日簽單量最高紀(jì)錄。
記者從武林、文教、申花、未來科技城、閑林一帶中介經(jīng)紀(jì)人了解到，節(jié)后二手房整體帶看量都在上升。在剛需板塊，天都城、國際花園、翡翠城等總價較低小區(qū)，半個月都賣了超過10套；改善板塊，申花3月上半月賣了30多套次新房，總價上千萬元的馥香園賣了8套；錢江世紀(jì)城板塊改善次新房賣出40多套，時代奧城、創(chuàng)世紀(jì)、澄品等成交活躍。
杭州余杭閑林，節(jié)后二手房帶看量上升。 武恒光/攝
“市場熱度突然從上周開始爆發(fā)，我們門店3月前半月就成交9單，之前每個月能買4-5單，單量翻了一番�！焙贾莩潜币恢薪殚T店店長告訴記者，最近買房主要是兩類，一類是為了子女讀書，要抓緊定下；另一類是去年就看了很久，現(xiàn)在決定下單的。
在南京、武漢、鄭州等地，二手房都迎來成交高峰。南京3月前兩周，兩個周末二手房成交量穩(wěn)定在900-1000套；武漢上周日單日成交451套，創(chuàng)下2024年以來單日最高紀(jì)錄；鄭州3月來二手房簽約量同比去年上漲16%。二手房市場“小陽春”，正從一線城市向二線城市鋪開。
新房處于復(fù)蘇通道
相較于二手房市場迅速回暖，各地新房市場正處于復(fù)蘇通道，并且城市之間的升溫速度也有差異。
上周，位于上海閔行浦江板塊的象嶼天宸雅頌，和青浦徐涇板塊的大華望樾開盤，但都因認(rèn)購人數(shù)不足而取消新房搖號，直接進入選房階段。認(rèn)購市場也相對平淡，中建玖上瑯宸、招商臻境兩個新盤認(rèn)購率分別為37%、19%。不過，與去年同期相比，上海今年新房活躍度明顯提升，上海鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，開春后續(xù)銷盤新房簽約量同比增長11%。
據(jù)上海一新盤置業(yè)顧問介紹：“近期上海新房供量整體偏少，熱門項目還沒開盤，因此新房的成交表現(xiàn)不像二手房那樣爆發(fā)式增長�！�
杭州則有不一樣的表現(xiàn)。進入3月，新房市場漸入佳境，城西、城北、錢塘江以南的部分剛需、改善樓盤都迎來看房高峰。余杭未來科技城的元序，兩天時間客戶來訪量超550組；五常板塊的天奕，近半個月時間來訪超2000組，成交200多套新房；勾莊板塊的望舟府，首開住宅和車位全部售罄，有客戶甚至凌晨一點多還預(yù)約看房；下沙的沐芳洲，上周六加推，30套房源在1個小時內(nèi)售罄；錢江世紀(jì)城板塊的天珺，3月第一個周末就買了3個多億元。
溫州人何先生春節(jié)前就在關(guān)注杭州市場，想要給在杭州讀大學(xué)的女兒提前置辦一套房。通過線上樓盤資料比對，看中了城北一待開新盤，因為身邊有幾個朋友都去實地看過，他自己覺得也不錯，于是便遠程付下購房意向金。最近兩天，該盤首開選房，由于落位次序靠后，何先生沒有買到。置業(yè)顧問告訴他項目馬上就要加推，何先生聽后，二話沒說直接付了意向金。
杭州城北一新盤售樓處。（受訪者供圖）
“今年一個明顯感受就是購房者都很理性，買房絕大多數(shù)都是自住，一類是在杭州生活的剛需或改善客戶，另一類是省內(nèi)其他地市的父母給子女買房，買來投資的基本沒遇到過�！焙贾菀恍卤P相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，最近樓市熱度慢慢起來了，部分項目銷售表現(xiàn)的確不錯，但市場整體還算平和。
記者采訪了多位專家，他們普遍認(rèn)為，樓市數(shù)據(jù)正展現(xiàn)出積極的信號。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月全國70城新建商品住宅價格環(huán)比指標(biāo)連續(xù)4個月收窄。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有10個，持平城市有7個，合計比上月增加9個。
各城市新房市場的表現(xiàn)，一定程度折射到土地市場，呈現(xiàn)局部熱點、整體平淡的特點。3月以來，北京、上海、深圳、杭州等地均有涉宅地出讓。其中北京順義區(qū)、上海徐匯和嘉定區(qū)、成都新都區(qū)、深圳羅湖區(qū)各出讓1宗涉宅地，均底價成交，只有杭州涉宅地出讓表現(xiàn)亮眼——城東新城、錢江世紀(jì)城的2宗宅地分別溢價51%、16%成交。而杭州土拍之所以熱度較高，更多是因出讓地塊位置相對優(yōu)質(zhì)，所在區(qū)域新房銷售仍有不錯的預(yù)期。
剛需進場買房
“傳統(tǒng)的樓市旺季疊加政策利好，共同促成今年開春的行情�！敝兄秆芯吭喝A東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生分析，每年“金三銀四”樓市都會釋放一定需求，但今年多地出臺寬松的購房政策，又為樓市帶來購買力。
去年12月，北京進一步優(yōu)化住房限購政策，非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)住房的，社�；騻�稅年限從3年降為2年，五環(huán)外則只需1年；多子女家庭，還可在五環(huán)內(nèi)多購買一套住房。此外，首套和二套房按揭利率拉平，二套房申請住房公積金貸款首付比從30%將至25%，都降低了改善家庭置換成本。
北京豐臺住宅小區(qū)。武恒光/攝
2月25日，上海發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，推出縮短非滬籍在外環(huán)內(nèi)購房社保年限、放寬居住證的購房資格、提升公積金最高貸款額度等7條穩(wěn)樓市措施，被稱為“滬七條”。
對于杭州來說，購房補貼政策給新房市場添了一把火。3月6日起，杭州余杭、蕭山、臨平等多區(qū)發(fā)布公告，針對在售新建商品住宅進行補貼，單套最高補貼可達10萬元。實在的購房補貼，對市場情緒調(diào)動產(chǎn)生立竿見影效果。
據(jù)杭州貝殼研究院院長上官劍觀察：“剛需購房者在今年‘小陽春’占了不小的比重。房東的掛牌價格更加理性，房源性價比提升，與購房者需求逐步匹配，也帶動成交回升�！�
記者采訪發(fā)現(xiàn)，在樓市回暖的城市中，成交房源仍以低總價為主。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)表明，近一個月，上海總價300萬元以下剛需二手房源成交占比持續(xù)提升，整體占比已超60%。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，春節(jié)以來，成交房源中總價200萬元以內(nèi)的房源占比56%。而在北京，以昌平、房山、大興等區(qū)域活躍度較高。
春節(jié)以來，杭州成交的二手房中剛需占比較大。（來源：杭州貝殼研究院）
換句話說，買房主力是剛需購房者，他們往往對價格敏感，更注重性價比。北京、上海、杭州中介經(jīng)紀(jì)人都表示，盡管二手房出現(xiàn)成交熱，但成交的價格沒太大變化，“以價換量”仍然是二手房市場的主要特征�！拔矣幸晃豢蛻粽f得很明確，房東不松口降一點，再好的房子也不會考慮。”杭州城北一中介經(jīng)紀(jì)人說道。
在嚴(yán)躍進看來，和往年相比，今年“小陽春”起勢較好，主要原因在于房價“跌到位”了。“政策更寬松，市面上出售的房源數(shù)量足夠多，房價、房貸利率、首付比也不再高企，對于那些每月房租可以覆蓋月供的人來說，買房也是不錯的選擇�！�
吳江海所負(fù)責(zé)的上海長寧區(qū)，春節(jié)后成交的二手房中，就有約一半客戶選擇從“租老破小”到“買老破小”。“他們基本是剛需，預(yù)期比較樂觀，認(rèn)為市場開始穩(wěn)定，租金也能覆蓋月供。更重要的是，也想趁政策窗口期趕緊買房，擔(dān)心以后政策再度收緊沒機會‘上車’。”
值得一提的是，盡管今年開春二手房成交火熱，但遠未出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，“以價換量”仍然是基本底色。貝殼機構(gòu)掛牌數(shù)據(jù)顯示，截至3月19日，杭州二手住宅掛牌量與去年同期相比增加8000余套，處在相對高點。不過，同樣是春節(jié)假期后的近一個月里，今年二手住宅掛牌量同比減少8%，說明杭州二手房庫存壓力正在好轉(zhuǎn)。上海鏈家研究院數(shù)據(jù)表明，春節(jié)后上海二手房掛牌量開始回升，當(dāng)然，隨著市場回暖，供需關(guān)系逐漸趨于平衡。
目前，二手房市場房東出售房產(chǎn)，“以價換量”是多數(shù)。上海房東胡旖旎告訴記者，她名下掛牌出售的一套“老公房”，最近一周中介帶來了二十多組客戶看房，年輕人很多。“我這套房子比較老了，掛了一年沒賣掉，趁現(xiàn)在市場好，價格降點賣也行。”
暖風(fēng)能吹多久？
“劉姐，你還沒看就賣出去的那套房子，現(xiàn)在又掛出來一套同戶型房源，要不要抽空去看看？”上周末，中介經(jīng)紀(jì)人給劉琳發(fā)來一段信息。劉琳點開對方發(fā)來的鏈接，房源掛牌價顯示比之前那套漲了快100萬元。
盡管最近市場熱度持續(xù)上升，但劉琳還是決定再觀望觀望�，F(xiàn)在，她更迫切地想知道：“這波回暖趨勢，能否持續(xù)下去？”
“城市之間還是會出現(xiàn)明顯分化�！备咴荷硎�，一線城市具備人口支撐，本身就存在充足的有效需求可以釋放，但二三線城市會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化。
高院生認(rèn)為，從近兩年全國樓市來看，樓市回暖也具備周期性�！爱�(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然存在兩個問題，一個是供求失衡，另一個就是大家的預(yù)期還沒有充分提升。如果這兩個問題沒有得到明顯改善，那么今年的‘小陽春’的延續(xù)性，以及一線城市帶動全國樓市回暖的可能性不是特別大�！�
嚴(yán)躍進則保持樂觀態(tài)度：“從全國層面看，一線城市具有風(fēng)向標(biāo)意義，數(shù)據(jù)進一步說明當(dāng)前樓市具備向好基礎(chǔ)。另外，一線城市樓市表現(xiàn)將對全國市場形成良好示范效應(yīng)，有助于推動各地樓市小陽春回暖�！�
當(dāng)然，嚴(yán)躍進也強調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處積極信號持續(xù)累積的關(guān)鍵階段�！盎嘏内厔菘傮w能夠持續(xù)。但要注意一點，市場的基本面是‘量升價穩(wěn)’，價格不會快速上漲。只有交易量上升、價格總體穩(wěn)定，市場預(yù)期才會向好�！�
這兩天，劉琳和中介經(jīng)紀(jì)人保持著密切聯(lián)系，對新聞里的房產(chǎn)信息也更上心了，生怕錯過任何風(fēng)吹草動。
那么，面對開春的“小陽春”行情，購房者應(yīng)該如何抉擇？
多位受訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下購房政策環(huán)境友好、按揭利率處在低點，房價經(jīng)過多年調(diào)整已經(jīng)到了低位，買房消費成本相較于前幾年下降不少，對于自住家庭來說，尤其是剛需或改善需求，是一個置業(yè)時機。不過，對于以投資為目的購房需求，專家建議樓市積極信號尚未完全明確，投資要謹(jǐn)慎。
看到今年春節(jié)后逐漸回暖的市場，王慧的內(nèi)心毫無波瀾。2020年，王慧在杭州臨安花了100多萬元全款投資了一套房產(chǎn)，但近幾年行情急轉(zhuǎn)直下，早已經(jīng)跌破成本價�！扒皟赡昃拖爰皶r止損，但虧本又不甘心，沒想到兩年后繼續(xù)降。今年打算無論如何要賣掉，剩下的錢拿去市中心買老破小，現(xiàn)在價格也比較低，而且我觀察了一年，價格相對穩(wěn)定了，買來收租抵貸也比現(xiàn)在強�！痹谕趸劭磥恚昂贾菔兄行牡姆孔�，即便跌也跌不到哪里去了。”
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發(fā)表于 2026-3-23 15:35
