我國房地產遇冷不只發生在三四線城市，其實就連一線城市也沒能例外，甚至租房也開始明顯下降了。 有數據顯示，房價環比跌幅最小的是廣州，達到了-0.05%；跌幅最大的是深圳，達到了-0.12%。尤其要注意的是，在傳統銷售旺季“金三銀四”中，今天一線城市也沒有表現出強勢勁頭。 要知道即便是廣州跌幅只有0.05%，結合面積換算成現金，一套房子至少也便宜了千余元。 01｜為什么房價下跌，就連一線城市房價也扛不住了？ 長久以來在很多人的觀念里，四個一線城市始終都是我國房價的“主陣地”，即便外圍中小陣地失守，一線城市的房價也肯定不會下跌。然而這一次，情況大不同了。 國家統計局的數據其實也從側面反映了這點。事實上，從2023年初以來，我國CPI（消費者物價指數）就一直低位運行，無疑這就可能導致我國經濟面臨通縮壓力。 我注意到了，很多人把原因只歸結于房價難漲，而我并不完全贊同。我認為原因主要有這兩點：一是持有房產成本太高；二是房子賣不動。 第一點、在房貸高利率的時代下，持有房產的成本不可小覷，甚至要消耗掉整個家庭半數的收入。在我國持有房產主要有房貸利息、折舊費用、通脹這3大費用，其中占比最高的就是房貸。 舉個例子，購置一套總價150萬的房子，其中貸款90萬元，利率為4%，三十年期限還完，利息高達60萬元。 要知道這已經屬于較低水平，在一線城市買房，貸款至少在200萬，這樣算下來，利息更是達到了140萬，更別說還有其他成本了。 由此就能看出持有壓力之大，可是現如今想賣房也沒那么容易，最快的辦法可能就是降價，一旦大家都這樣做，房價自然就下降了。 第二點、其實不論是2008年還是2015年，我國房價大漲始終都有個前提，就是房子好賣，反過來說一旦房子賣不動，房價肯定會下跌。 這和彈簧就是一個道理，“你弱它就強，你強它就弱”。每次房子賣不動。房企和業主就會思考，究竟怎么樣才能刺激老百姓買房呢？ 思來想去，最好的辦法就是降價，可是又不能明著面下降，于是就又了各種節日房、打折房、公抵房等等噱頭。 其實背后的本質一模一樣，即便是一線城市也沒能例外，特別是房子想減少負債，想盡快買房就只能降價。 由此這些因素綜合起來，就會直接影響老百姓的心理，讓他們不敢買房，這無疑就是個惡循環，房價下跌也就不難理解了，只是一線城市名氣太大了，更受關注罷了。 02｜這給其他城市帶來什么警示？ 我認為如果說連一線城市都難逃房價魔咒，那么其他城市，特別是中小城市和縣城下跌幅度可能更大。 長期以來，我不止一次提到過“虹吸概念”。我是這樣理解的，各級城市就像是大小不一的吸鐵石，而人口以及其背后的金錢、資源等就像是鐵器。 當大大小小的吸鐵石還在一起，很顯然肯定是大塊吸鐵石磁力更強，能吸走更多的鐵器，甚至原本應該屬于小塊吸鐵石的那部分。 回歸現實，大城市吸引了更多的人口，房價尚且還在下跌，就更說抗壓能力弱的中小城市了，這無疑就帶來了很大的警示。 我的看法是最大的警示，無疑就是當下不能過度依賴房地產，城市和個人是同樣道理，想要有未來就必須要多條腿走路。 看看當下環境就知道了，雖然每年光是高校畢業生就多達1000萬，但是我們要注意的是同時失業率也創下了新高。 例如截止到5月底，全國青年失業率就高達20.8%，這就意味著生存尚有壓力，更別說背負高額房貸了，誰都會三思。 再加上近些年流入一線城市的年輕人不斷減少，也導致購房市場沒有想象中的那么旺盛。有數據為證： 2022年我國四大一線城市常住人口首次全部下行。其中北京減少了4.3萬人，上海減少了13.5萬人，廣州減少了7.65萬人，深圳人口降幅最小，但是也減少了1.98萬人。 試想在人口支撐下，地產尚且遇冷，一旦人口再減少，后果是否會更嚴重呢？其實對于其他城市來說，一線城市人口減少本身也是一種警示。 對此，如果你還有不同看法，歡迎友善討論！