最近關(guān)于房價(jià)觸底反彈的發(fā)聲是越來越多的，據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志報(bào)道說，一位北京西城區(qū)的鏈家中介告訴他們記者， 北京在2025年12月24日出臺新政后，他負(fù)責(zé)的一個(gè)學(xué)區(qū)房小區(qū)價(jià)格出現(xiàn)上漲，漲幅在10萬至15萬元。 另一朝陽區(qū)鏈家中介也表示，該區(qū)一熱門學(xué)區(qū)房小區(qū)，去年12月成交量大約在20套，到今年1月成交已經(jīng)翻倍。 根據(jù)國金證券研報(bào)數(shù)據(jù)，截至1月末，22城二手房成交面積的同比降幅由26.8%收窄至13.0%。 從成交趨勢看，2026年以來22城二手房成交面積環(huán)比延續(xù)正增長，截至1月末，成交面積已回升至279.0萬平方米，為2025年6月以來的最高水平，同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，回升至17.7%。 除了北京，非官方數(shù)據(jù)顯示，上海的房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入觸底反彈的階段了，說實(shí)話看到這個(gè)數(shù)據(jù)不由得讓我想起來2月初的時(shí)候，上海3個(gè)區(qū)同步進(jìn)行國資全款收老房子。 這些房子收回來之后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修之后，將變成保障性租賃住房，定向供應(yīng)給城市的“新市民”。 對此不少人都認(rèn)為這是國家隊(duì)下場“抄底樓市”了，畢竟拿著國資全款收房搞保障房租賃，一定是提前計(jì)算好利潤了，確定不會賠錢才會敢這么做的。 并且上海作為今年全國第一個(gè)這么大規(guī)模全款收存量房的城市，如果試點(diǎn)成功，那么其他城市很快就會跟進(jìn)。 對于普通工人來說怎么判斷樓市是否觸底呢？其實(shí)業(yè)內(nèi)普遍的方法就是看一個(gè)數(shù)據(jù)：租金回報(bào)率。 過去五年，上海樓市處于深度回調(diào)期，核心區(qū)很多房子的租金回報(bào)率只有1%，連銀行貸款利息都覆蓋不了， 說白了，買一套房租出去，還不如把錢存銀行，那時(shí)候的房子，就是“虛高資產(chǎn)”，根本沒有底部可言。 而現(xiàn)在，情況變了。經(jīng)過五年的價(jià)格縮水，上海核心區(qū)部分“老破小”價(jià)格下跌30%-40%，與此同時(shí)，租賃需求依然堅(jiān)挺：2026年1月，上海普通住宅平均租金為81.50元/平方米/月， 其中靜安、徐匯核心區(qū)租金分別達(dá)到115.55元和109.76元/平方米/月，租金沒跌，房價(jià)跌了，租金回報(bào)率自然就上去了，達(dá)到3%-4%。 更關(guān)鍵的是，此次政策給到的支持貸款利率只有2%多，也就是說，如果你現(xiàn)在入手一套租金回報(bào)率3%的房子， 貸款成本比租金收益還低，持有這套房子，至少能實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流，這才是“底部確認(rèn)”的核心邏輯——房產(chǎn)重新回歸“能賺錢”的資產(chǎn)屬性，而不是單純的投機(jī)工具。 當(dāng)然了，底部確認(rèn)，不代表房價(jià)要反彈，更不代表可以盲目抄底。 對于剛需來說，現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的窗口期——尤其是在核心城市的核心區(qū)域，租金回報(bào)率能達(dá)到3%以上，房價(jià)也處于低位，貸款成本又低，買一套自己住，既劃算又穩(wěn)妥。 但對于投機(jī)者來說，別再做夢了，國家錨定底價(jià)的目的，就是遏制投機(jī)，未來樓市不會再有“閉眼買房就賺錢”的時(shí)代，房價(jià)會趨于平穩(wěn)，靠炒房暴富，基本不可能了。 與此同時(shí)，我們也不能回避這次政策背后的潛在爭議。 第一，財(cái)政可持續(xù)性存疑，上海作為一線城市，財(cái)政實(shí)力雄厚，能承擔(dān)起收購成本，但三四線城市租金水平低、財(cái)政薄弱，根本無法復(fù)制這種模式，一旦推廣，可能會加劇地方財(cái)政壓力； 第二，可能扭曲市場信號，一旦業(yè)主形成“政府會接盤老破小”的預(yù)期，可能會停止降價(jià)，甚至抬高掛牌價(jià)，反而降低二手房市場的流動性； 最后，我想總結(jié)一句，也是我今天最想跟大家說的：國家下場收二手房，不是抄底救市，而是給樓市立規(guī)矩、定底線，讓房產(chǎn)回歸居住屬性，讓樓市從“投機(jī)狂歡”回歸“理性發(fā)展”。 2026年的這次底部確認(rèn)，不是房價(jià)反彈的信號，而是樓市邏輯重構(gòu)的開始——未來，判斷一套房子值不值得買，不再看它過去漲了多少，而是看它的租金回報(bào)率有多少；普通人買房，不再看政策風(fēng)向，而是看自己的真實(shí)需求。