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中國房價行情

標題: 70城房價降幅收窄釋放企穩(wěn)信號，核心城市二手房率先回暖 [打印本頁]

作者: 房價趨勢 時間: 2026-3-13 14:24
標題: 70城房價降幅收窄釋放企穩(wěn)信號，核心城市二手房率先回暖
一、資訊原文：房價跌幅收窄，樓市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象

接著宏觀數(shù)據(jù)聊。2月某日（通常每月中旬發(fā)布），國家統(tǒng)計局如期發(fā)布了2026年1月份的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。這份報告，可以說是觀察樓市冷暖最直觀的溫度計。（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局官網(wǎng)）

這次的數(shù)據(jù)透露出一個關(guān)鍵詞——“收窄”。

具體來看，1月份，無論是新房還是二手房，也無論是一線城市、二線城市還是三線城市，房價環(huán)比降幅都比上個月（2025年12月）要小。這是一個很重要的變化，說明房價快速下跌的勢頭正在被遏制住。

結(jié)構(gòu)上有個亮點值得注意：核心城市的二手房開始率先表現(xiàn)出回暖的跡象。北京、上海、深圳這些一線城市，以及部分強二線城市，二手房的帶看量和成交量在1月份都有所回升，價格也開始企穩(wěn)，甚至個別區(qū)域出現(xiàn)了小幅上漲。

為什么是二手房先動？因為二手房市場更市場化，參與主體是千千萬萬的普通房東和購房者，它的變化往往更能真實地反映市場預期的轉(zhuǎn)變。新房市場還會受到開發(fā)商推盤節(jié)奏、促銷活動的影響，數(shù)據(jù)有時候會有一些“包裝”的成分。

業(yè)內(nèi)分析認為，1月份房價數(shù)據(jù)的改善，背后有幾個原因：一是去年下半年以來，從中央到地方，一攬子穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策正在持續(xù)發(fā)力，效果開始顯現(xiàn)；二是經(jīng)過前期的深度調(diào)整，房價已經(jīng)跌到了部分購房者心理預期的“性價比區(qū)間”，剛需和改善型需求開始入場；三是春節(jié)期間，開發(fā)商為了沖刺“開門紅”，推出了一些促銷活動，加上部分外出務工人員返鄉(xiāng)置業(yè)，共同助推了市場的復蘇預期。（資料來源：綜合專家觀點）

二、資訊解讀：地產(chǎn)鏈預期修復，但“V型反轉(zhuǎn)”難現(xiàn)

這條房價數(shù)據(jù)，對A股投資的意義非常重大。地產(chǎn)鏈在A股中的權(quán)重極高，牽涉到銀行、保險、建筑、建材、家電、家居等幾十個行業(yè)。樓市如果能企穩(wěn)，對整個市場的估值修復將是全方位的。

第一，確認“政策底”向“市場底”過渡

咱們之前反復說過，股市投資要看預期。從2024年到2025年，房地產(chǎn)板塊的交易主線一直是“政策博弈”，大家炒的是政策放松的預期。那時候雖然有股價波動，但基本面數(shù)據(jù)一直在往下走，所以行情很難持續(xù)。

而1月份的房價數(shù)據(jù)，提供了一個重要的信號：政策的累積效應可能正在推動市場從“政策底”向“市場底”過渡。房價跌幅收窄，意味著基本面真的在發(fā)生變化。如果未來幾個月，房價能夠環(huán)比持平甚至轉(zhuǎn)漲，那么“市場底”的確認度會更高。這對于提振整個地產(chǎn)鏈的估值，將起到根本性的作用。

第二，結(jié)構(gòu)性機會：二手房先行，哪些板塊受益？

這次數(shù)據(jù)里最值得玩味的是“核心城市二手房率先回暖”。這個結(jié)構(gòu)性特征，會直接傳導到A股的幾個細分領(lǐng)域：

第一個是房地產(chǎn)服務（中介）板塊。邏輯很簡單，二手房成交量放大，對于主營二手房經(jīng)紀業(yè)務的公司來說，是最直接的利好。它們的收入和利潤跟成交額直接掛鉤。如果一二線城市二手房能迎來一輪持續(xù)的“小陽春”，這個板塊的業(yè)績彈性會非常大。

第二個是后地產(chǎn)周期的消費板塊。二手房成交之后，跟著的就是裝修、買家電、買家具。雖然新房交付對后周期的拉動更集中，但二手房交易帶來的翻新需求同樣不可小覷，而且分布更均勻、持續(xù)性可能更強。因此，定制家居、軟體家具、廚電、照明、家用建材這些板塊，都會受益于二手房成交的回暖。如果說新房是“開張吃三年”，二手房就是“細水長流”。

第三個是房地產(chǎn)開發(fā)板塊內(nèi)部的“分化行情”。過去是“雞犬升天”，只要沾地產(chǎn)就漲。但未來，開發(fā)商的股價表現(xiàn)會嚴重分化。那些在核心城市有大量土地儲備、產(chǎn)品力強、財務狀況穩(wěn)健的央企、國企和少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企，會率先享受到核心城市樓市企穩(wěn)的紅利。而那些重倉三四線城市、債務壓力大的開發(fā)商，可能依然難以擺脫困境。所以，在開發(fā)板塊，選股變得至關(guān)重要。

第三，對銀行股的“估值修復”意義

銀行股是A股的“定海神針”，但過去幾年估值一直被壓制，核心原因就是市場擔心房地產(chǎn)風險會傳導到銀行體系，導致壞賬大幅上升。

現(xiàn)在，房價跌幅收窄，樓市逐步企穩(wěn)，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商違約的風險在下降，個人住房按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量也在改善。這對于銀行股來說，是最大的“心病”在減輕。一旦市場對銀行資產(chǎn)質(zhì)量的擔憂緩解，銀行股極低的估值就有望迎來修復。特別是那些零售業(yè)務占比高、個人住房貸款占比較大的銀行，受益會更明顯。銀行股如果企穩(wěn)回升，整個上證指數(shù)的重心也會隨之抬升。
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第四，投資啟示：從“博弈政策”到“博弈基本面”

1月份的房價數(shù)據(jù)，可能會改變地產(chǎn)鏈的投資范式。

過去兩年，地產(chǎn)鏈的交易更多是“左側(cè)博弈”，也就是在基本面最差的時候賭政策會救。這種博弈難度很大，因為誰也不知道政策什么時候出、力度有多大、效果會怎樣。很多投資者抄底抄在半山腰。

但如果未來幾個月，房價數(shù)據(jù)能持續(xù)改善，那么地產(chǎn)鏈的交易邏輯就會從“博弈政策”轉(zhuǎn)向“博弈基本面”。這意味著投資的可預測性會增強，不再是單純的“賭”，而是可以基于成交數(shù)據(jù)、房價數(shù)據(jù)來推算相關(guān)公司的業(yè)績修復空間。對于穩(wěn)健型投資者來說，這可能是一個更友好的階段。

風險提示

最后依然是風險提示。一個月的房價數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，還不足以確認“拐點”。歷史上也出現(xiàn)過多次“假摔”和“反復”。目前的復蘇可能還是局部性的，主要集中在核心城市，廣大三四線城市的壓力依然巨大。同時，居民的購買力和加杠桿意愿依然受到收入預期的影響，如果經(jīng)濟復蘇不及預期，樓市的企穩(wěn)也可能夭折。對于地產(chǎn)開發(fā)板塊，依然要警惕部分房企的債務違約風險。投資地產(chǎn)鏈，建議優(yōu)先選擇與二手房交易、后周期消費相關(guān)的方向，對于開發(fā)板塊需優(yōu)中選優(yōu)，控制倉位。

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