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中國房價行情

標題: 2026開年樓市火熱是假象？北京日銷625套、上海創5年新高，房價竟仍在偷偷下跌，現... [打印本頁]

作者: 房價趨勢 時間: 2026-2-11 15:15
標題: 2026開年樓市火熱是假象？北京日銷625套、上海創5年新高，房價竟仍在偷偷下跌，現...
2026年開年，北京二手房日均成交超500套，上海庫存連降9個月，深圳二手房錄得量創近10個月新高……這些光鮮數據刷屏的同時，一線城市房價環比仍下降0.6%-1.4%。表面繁榮下，房價可能仍在“偷偷跌”。

當您看到中介朋友圈連夜加班簽合同的視頻、媒體大肆報道“創五年新高”時，是否也曾心跳加速，以為錯過了抄底最佳時機？但您可曾想過，這場看似火熱的“開門紅”，或許只是市場精心編排的一場幻覺？今天，我們就來撕開表象，看看成交量暴增背后的價格暗流。
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2026年1月，北京二手房網簽量達15082套，連續3個月站穩1.4萬套關口，同比增幅超20%。上海二手房網簽量22834套，同比漲幅26.1%，創下近五年同期新高。深圳全市新建商品房及二手住宅累計網簽突破1萬套，二手房網簽同比增長25%，環比增7%。

政策紅利是這波行情最直接的推手。 2026年1月起，個人銷售住房增值稅優惠落地、公積金貸款利率下調0.25個百分點，換房個稅退稅政策延續至2027年底。 2月以來，廈門全面取消限售，天津上調公積金貸款額度至144萬，上海在浦東、靜安、徐匯啟動二手房收購試點。

但您若細看成交結構，會發現熱浪高度集中在“300萬-500萬”的剛需段。 90平米以下小戶型成交環比漲12%，而120平米以上改善盤業主需降價20%才能出手。北京一名中介透露：“現在賣房的，多是前幾年高利率站崗的人，急著賣房還債；買房的則是憋了3年的剛需，賭政策底就是市場底。 ”

國家統計局數據顯示，2025年12月商品住宅銷售價格同比降幅繼續擴大，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.0%，降幅比上月擴大1.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.5%、6.1%、7.8%和5.4%。北京二手住宅銷售價格同比已連續27個月報跌；上海二手住宅自2023年7月以來已連跌30個月；廣州與深圳的二手住宅銷售價格同比下跌時間更長。

成交量放大而價格疲軟的背后，是典型的“以價換量”邏輯。在股票市場中，牛市末期常出現“放量下跌”，這是資金出逃、賣方拋售的表現。房地產市場亦是如此，二手房成交放大的背后，可能有三種邏輯：一是政策刺激下的剛需釋放，二是業主降價拋售導致的“以價換量”，三是置換需求帶動的鏈條式成交。當前市場呈現第二種邏輯主導。

2025年4月以后的市場，部分城市也曾出現二手房成交放大，但伴隨的是房價環比跌幅進一步擴大，最終開啟了新一輪調整。這印證了脫離價格的成交量，就是沒有意義的“偽信號”。 2026年1月全國二手住宅掛牌價環比降幅收窄至-0.7%，而此前半年的月環比跌幅基本保持在-1.3%左右。但跌幅收窄不等于止跌回升。

市場分化格局極其明顯。一線城市和強二線城市（如杭州、成都）因人口流入和產業支撐，庫存去化周期已降至15個月健康線；而多數三四線城市庫存周期高達40.3個月，部分區域房價已實際跌回10年前水平。上海核心城區小戶型、北京西城海淀配套房、深圳龍崗寶安剛需房，這些板塊的成交放大伴隨價格平穩；但非核心城市、遠郊板塊的成交放大，多是“以價換量”，房價缺乏支撐。

二手房掛牌量的變化揭示賣家心態。上海二手房掛牌量自2025年5月連續9個月回落，狹義掛牌量降至8.9萬套，較2025年4月12.0萬套的峰值減少3.1萬套。北京、南京、廈門、天津等城市二手房掛牌量也回落較快。值得注意的是，二手房掛牌量的下降不一定需要成交的改善，也可以是賣家的主動撤牌。 2025年5月以來，上海某頭部中介下架房源里超過60%是賣家主動撤牌。

租金回報率和房價收入比等長期指標顯示市場接近估值底部。 2025年12月百城租金回報率已回升至2.39%，接近2.6%的公積金貸款利率。北京、上海、廣州、深圳按照成交總價中位數計算的房價收入比分別為10.8、9.0、6.1和12.3，低于紐約的15.8，接近東京、柏林的11.9、10.6。但房價收入比回歸合理區間不代表價格立即反彈。

當前市場回暖帶有明顯的結構性特征。上海1月二手房成交中，低總價房源（300萬以下）占比高達64.8%，遠郊地鐵沿線、次新房、學區房熱銷，議價空間收窄至10%以內。但高端改善型房源仍冷清，1000萬以上占比不足5%。這種“剛需熱、改善冷”的格局，反映出市場回暖的基礎并不牢固。

您若觀察供需關系，會發現買方市場格局未變。上海二手房總掛牌量達329459筆，雖然較前日下降865筆，但同比去年上漲15369筆。 2026年2月上海二手房套均面積86.22㎡，平均單價3.43萬元，套均價格295.83萬元。這些數據表明，市場供應充足，買家仍有議價空間。

政策刺激與市場自發性力量在博弈。與以往幾輪市場階段性回暖不同，本輪房價跌幅放緩的背后，并未出現地產優化政策的身影，反而由市場自發的力量推動。核心城市住房總需求已于2025年企穩，2025年40城新房和二手房住宅銷售總面積約為3.88億平方米，和2024年的3.93億平方米基本持平。但總需求企穩不等于價格企穩。

您若對比新房與二手房市場，會發現“蹺蹺板”效應明顯。 2025年12月，房企年末沖量，重點城市優質項目入市增加，40城新房住宅日均銷售面積回升至65.5萬平方米，環比增長43.1%。但2026年1月，新房市場重回“淡季模式”，由于二手房價格調整已較為充分，相較于“老現房”更有競爭力，因此年初以來二手房成交持續放量，而新房銷量相對乏力。

回顧2025年的市場，部分城市也曾出現二手房成交放大，但伴隨的是房價環比跌幅進一步擴大。這表明在房地產市場下行周期中，成交量放大可能是調整加劇的預警，而非止跌信號。當前市場環境下，業主降價拋售是成交放大的主要驅動力，而非買方主動入場。

您若分析購房者構成，會發現以剛需和急售業主為主。 58安居客線上數據顯示，低總價房源的供給比例達51%，對應流量比例更高，意味著低總價房源不僅是市場供給的主力，更能精準吸引剛需群體，尤其是首次購房的年輕家庭。同時，部分高凈值人群開始將資金轉向房地產，進行長線投資。但這種投資需求占比仍低。

市場呈現“量升價跌”的組合，這是典型的“以價換量”信號。這種組合說明成交放大的核心是業主降價拋售，而非買方主動入場，此時市場調整并未結束，反而可能開啟新一輪下行。比如2025年部分城市的成交放大，以及當前部分非核心板塊的市場，雖有成交，但房價依舊低迷。

您若觀察一線城市內部，分化同樣明顯。北京西城、海淀等優質教育資源片區成交熱度持續走高，而遠郊區域去化緩慢。上海內環內部分樓盤價格企穩，但外環外區域價格仍陰跌。這種分化說明購房需求聚焦核心資產，非核心資產流動性下降。

當前市場環境下，二手房成交放大的可持續性存疑。 2026年2月上海二手房日均成交714套，較1月的22834套下降16400套。北京2月二手房預計成交14493套，環比下降3%。這種短期波動表明市場基礎不牢固。

您若對比國際經驗，會發現當前房價累計跌幅已超過海外多數國家的房地產下行周期。全國二手住宅掛牌均價和成交均價較2021年7月的歷史峰值分別下降37.0%和40.5%。美國次貸危機期間房價的累計跌幅為32.5%，下跌持續近4年；日本1991年房地產泡沫破裂到2009年房地產市場筑底期間，房價累計跌幅為46.5%，下跌周期長達18年。但各國情況不可簡單類比。

市場預期管理至關重要。當市場對未來價格長期下行的預期發生扭轉，剛改需求的最優解將由租房轉向購房，以估值底部的價格鎖定未來三十年的居住成本。但目前全國租金價格尚未止跌。 2025年四季度以來，中指研究院統計的50城住宅租賃價格指數環比跌幅有所走闊。

您若分析居民杠桿水平，會發現購房意愿仍低。央行問卷調查顯示，2025年四季度居民“更多儲蓄”占比達58.7%，創近三年新高，而“購房意愿”指數僅為16.3%。 2025年居民中長期貸款增速仍為負值，意味著大多數人仍不敢加杠桿。這種謹慎心態制約市場回暖。

政策刺激與市場實際表現之間存在溫差。盡管政策工具箱幾乎全開：北京取消普宅標準、上海公積金異地互認、深圳推廣“帶押過戶”……一套組合拳下來，首付門檻降到近十年最低。但熱銷盤的背后，是房企的“斷腕求生”。國家統計局數據顯示，2025年全國商品房銷售額下降12.6%，開發商只能用“以價換量”回血。

您若觀察土地市場，會發現冷熱不均。 2026年首輪土拍，杭州錢江新城地塊溢價率沖上5%，但三四線城市土地流拍率仍超30%。這種土地市場的分化，預示未來房價走勢將繼續分化。核心城市核心地塊仍有溢價能力，但非核心城市土地市場低迷。

當前市場環境下，購房決策需極度謹慎。一位溫州投資客去年拋售了沈陽、惠州的三套房產，只保留上海前灘的公寓：“非核心資產就像貶值貨幣，留得越久虧得越狠。 ” 北京二手房掛牌量同比增15%，但成交周期從45天拉長到60天。這表明劣質資產的退出成本正在升高。

您若分析房價收入比，會發現可負擔性改善。成都、重慶、天津、武漢等城市的房價收入比分別為5.5、5.9、5.0、4.4，也處于國際上3-6倍的合理區間。而去年同期多數城市房價收入比的絕對水平較合理區間仍有差距。但這種改善不等于購買力立即釋放。

市場呈現“金三銀四”前的預熱特征。每年年底房價跌幅均明顯收窄，并于次年3-4月開啟新一輪下跌周期。這背后的原因是臨近春節賣家觀望情緒增加，在“與其主動降價不如等待‘金三銀四’行情”的心態下，房價跌速往往放緩。但這也導致二手房掛牌量在3、4月快速上升，供需失衡往往導致4月之后房價跌幅再度走闊。

您若對比不同能級城市，會發現復蘇步伐不一。二、三線城市中，大連、南寧、揚州、江門、衢州等城市的住宅銷售總面積在2025年實現了止跌回升，同比增速分別為42.5%、3.2%、11.6%、44.1%、7.5%。但多數三四線城市成交依舊低迷。這種分化格局預示未來市場將延續分化走勢。

當前市場環境下，成交量暴增是多重因素疊加結果。馬年的春節來得更晚一些，這為去年底向好行情走勢的延續創造了良好條件。在慣性作用下，二手房市場的剛性和改善需求有序釋放。同時，隨著供需關系的重大變化，房價已連續數十個月處于回落的通道中，置業成本逐漸降到大家預期的范圍內。但這種成本下降可能尚未見底。

您若觀察消費者行為，會發現“買漲不買跌”心態轉變。 58安居客此前在線進行的一項問卷調查顯示，在收到的近千分有效樣本中，明確表示2026年將買房的用戶，占比達34.61%，超過了觀望用戶的規模。但這種意愿能否轉化為實際購買力，取決于收入預期改善。

市場呈現“L”型底部特征。上海二手房市場從2022-2024年的深度下行，到2025年政策松綁+價格筑底，再到2026年1月慣性+分化加劇，形成了一條從“深度調整”到“結構性企穩”的路徑。但這種企穩是結構性的，非普漲性的。低總價剛需獨立行情持久（占比64.8%），高端改善型仍冷清（1000萬以上占比\u003C5%）。

您若分析房貸利率，會發現處于歷史低位。去年四季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率已降至3.06%。不論是剛需置業，還是資產配置需求，現在重點城市的上車成本已然處于一個較低的位置。但這種低利率環境可能隨著經濟復蘇而改變。

當前市場環境下，輿論熱度與實際溫度存在落差。媒體大量報道“二手房成交暴增”，但多數人都陷入了“唯成交量論”的誤區。單純一個成交數據，根本撐不起對市場走向的判斷，唯有讀懂量價邏輯、結合當下熱點，才能避開陷阱、理性決策。但這種理性判斷在狂熱氛圍中容易被忽視。

您若觀察房企行為，會發現以價換量是主流。同一樓盤二期價格比一期直降15%的倒掛現象出現。開發商只能用“以價換量”回血。這種降價策略短期刺激成交，但長期可能加劇價格下行預期。

市場呈現“磨底”特征。核心城市總需求企穩，租金回報率、房價收入比等長期因素接近估值底部，共同決定了年內房地產市場止跌回穩的方向。但止跌回穩的節奏將取決于租金價格和二手房掛牌量等短期因素。這種“磨底”過程可能持續較長時間。

您若對比歷史周期，會發現本輪調整深度足夠。房地產市場于2021年6月開啟下行周期，經過四年半的調整，估值已基本回到底部區間。買賣雙方的預期正在發生轉變。但這種底部區間不意味著立即反彈。

當前市場環境下，政策效果呈現遞減效應。歷次地產優化政策落地后，成交量價的改善周期通常僅能維持1-3個月。原因在于房價泡沫尚未充分去化時，政策的刺激只能帶來此前積壓需求的釋放，卻不足以長期支撐房價的估值。但這種效應在估值底部可能改變。

您若觀察城市更新力度，會發現托底效應顯現。上海試點官方收購二手房轉保租房，北京五環內剛需房源去化加快。這種政府托底行為加速房源流轉，但可能延緩價格出清。市場在政策與市場力量間尋找平衡。

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