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中國房價行情

標題: 房價見底了嗎？一線企穩三線庫存激增，分化加劇 [打印本頁]

作者: 房價趨勢 時間: 2026-1-7 14:09
標題: 房價見底了嗎？一線企穩三線庫存激增，分化加劇
2025年12月，北京朝陽區一套學區房以每平方米12.8萬元成交，價格與半年前持平；與此同時，河南某三線城市二手房掛牌量同比激增63%，有業主連續降價七次仍無人問津。同一片天空下，房地產市場正上演冰火兩重天。

房價是否見底，已成為2026年初最牽動人心的經濟命題。官方口徑從“止跌”轉向“穩定預期”，政策工具箱全面打開：專項債收購存量房、公積金改革、現房銷售推進，“好房子”建設提上日程。但市場并未集體回暖。中指研究院預測2026年銷售面積仍將下滑6.2%，房企投資降幅擴大至11%。這場博弈的核心，早已不是漲跌本身，而是信心何時重建。

樂觀派手握數據利劍。中信證券指出，一線城市租金回報率已升至2.2%，首次超過十年期國債收益率，資產配置邏輯悄然逆轉。中金公司觀察到，2025年下半年二手房成交量跌幅顯著收窄，部分城市網簽量環比增長超19%，交易活躍度打破“有價無市”僵局。更關鍵的是土地市場異動——2025年前10個月，百強房企土地成交面積轉為正增長，拿地意愿回升往往是周期反轉的先行信號。政策也在加碼：北京擬將二套房首付降至20%，深圳試點公積金直付房租，保障房再貸款撬動超3600萬平方米庫存去化。這些跡象指向同一個結論：核心城市優質資產已具備底部特征。
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悲觀派則緊盯結構性風險。高盛測算，全國廣義庫存市值高達93萬億元，房企總負債59萬億元，若無大規模財政介入，市場出清過程可能引發房價再跌20%以上。瑞銀警告，居民收入增速僅4.5%，遠跟不上歷史房價漲幅，購買力支撐薄弱。華創證券直言，真正決定樓市的不是政策力度，而是人口流向——非核心城市持續人口凈流出，住房需求中樞已系統性下移。即便在一線城市，央行調查顯示預期房價上漲的居民不足10%，防御性儲蓄居高不下，超15%購房者選擇推遲入市。政策雖多，但落地節奏緩慢，存量收儲推進困難，難以快速消化龐大庫存。

這場拉鋸戰的本質，是“局部企穩”與“全面反轉”的界限之爭。數據表明，房地產市場正經歷一場深度分化：當北京上海的改善型住宅因“現房實景”實現65%去化率時，三四線城市去化周期仍普遍超過24個月；當房價收入比在部分城市降至6以下、接近國際合理水平時，居民卻因就業不確定性而不敢入場。真正的底部，從來不是某個價格點位，而是成交量持續回升、庫存周期縮短、市場預期從“一致看空”轉向“分歧博弈”的系統性轉變。

政策正在爭取時間，但時間終將交給市場裁決。未來一年，決定房價走勢的不再是 headlines，而是每一天真實的網簽數據、每一份購房合同背后的猶豫與決心。市場或許尚未見底，但底部的輪廓已在分化中逐漸清晰——它不屬于所有城市，也不屬于所有房子，只屬于那些真正滿足居住需求、具備長期價值支撐的資產。

當交易重新流動，信心才會歸來。而在此之前，耐心是唯一的入場券。

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