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中國(guó)房?jī)r(jià)行情

標(biāo)題: 一線二手房跌1%，杭州房?jī)r(jià)820萬(wàn)→570萬(wàn)！跌30%，樓市真的觸底了？ [打印本頁(yè)]

作者: 房?jī)r(jià)趨勢(shì) 時(shí)間: 2025-10-11 13:12
標(biāo)題: 一線二手房跌1%，杭州房?jī)r(jià)820萬(wàn)→570萬(wàn)！跌30%，樓市真的觸底了？
利率創(chuàng)歷史新低，新政密集出臺(tái)，房?jī)r(jià)反而跌得更狠了？2025 年 9 月的樓市，正用最撕裂的畫面顛覆所有人的認(rèn)知 —— 一邊是深圳新政首日就有樓盤來(lái)訪量暴漲 40%，另一邊是杭州業(yè)主眼睜睜看著房子從 820 萬(wàn)跌到 570 萬(wàn)，連征信都要保不住。

9 月 6 日深圳剛落地重磅新政，不僅取消區(qū)域限購(gòu)分級(jí)，還讓房貸利率徹底告別首套二套區(qū)分，銀行可自主定價(jià)。在此之前，7 月首套房貸利率已降至 2.8% 的歷史低點(diǎn)。可政策的暖意壓根沒(méi)傳到市場(chǎng)終端，廣州番禺某新盤前期限購(gòu)時(shí)得房率 110% 的房源，如今新推樓棟給到 125% 得房率（據(jù)行業(yè)監(jiān)管動(dòng)態(tài)，廣州 7 月后拿地項(xiàng)目得房率已限 110%），前期業(yè)主拉著橫幅在售樓處維權(quán)，里面的購(gòu)房者卻還在跟銷售死磕：“再降 5 萬(wàn)就簽，下月說(shuō)不定有更高得房率的戶型。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 9 月 15 日的數(shù)據(jù)揭開(kāi)了更殘酷的真相：8 月一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降 1.0%，北京、上海、廣州、深圳分別下跌 1.2%、1.0%、0.9% 和 0.8%。帶看量確實(shí)在漲，但成交轉(zhuǎn)化率卻一路走低。杭州未來(lái)科技城業(yè)主李哥的遭遇戳中了無(wú)數(shù)人的心，他 2021 年巔峰時(shí)能賣 820 萬(wàn)的 160㎡房源（當(dāng)年該區(qū)域房?jī)r(jià)峰值約 5.13 萬(wàn) /㎡），現(xiàn)在掛 600 萬(wàn)都無(wú)人問(wèn)津，上周有買家直接砍到 570 萬(wàn)，還毫不留情地戳破他的處境：“你們互聯(lián)網(wǎng)公司都在裁員，馬斯克的 xAI 剛裁了 500 人，不賣等著被銀行收房嗎？”

真的是沒(méi)人需要房子了嗎？2024 年北京、上海常住人口分別增加 5.7 萬(wàn)、9.3 萬(wàn)，廣州、深圳每年更是有超過(guò) 20 萬(wàn)人涌入，其中 90 后占比超 60%。深圳科技園的租房市場(chǎng)最能說(shuō)明問(wèn)題，據(jù)安居客近期掛牌數(shù)據(jù)，一套 60 平的老破小，月租金能達(dá)到 6500 元，比同地段房貸月供還高。騰訊 00 后程序員小張算了筆賬，自己月薪 2 萬(wàn)，扣掉房租和生活費(fèi)，攢夠首付至少要 8 年 —— 可他父母總說(shuō)當(dāng)年 3 年就夠了，卻忘了那時(shí)候房?jī)r(jià)是月薪的 5 倍，現(xiàn)在已經(jīng)飆升到 20 倍。

人們不是不想買房，是真的買不起了。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 9 月 10 日數(shù)據(jù)顯示，8 月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格同比下降 0.4%，但城鎮(zhèn)居民 “居住支出” 已連續(xù)多月下滑，大家更愿意把錢花在能立刻用得上的地方。這種購(gòu)買力萎縮的困境并非國(guó)內(nèi)獨(dú)有，英國(guó)全國(guó)房屋建筑協(xié)會(huì) 9 月 1 日數(shù)據(jù)顯示，8 月英國(guó)平均房?jī)r(jià)環(huán)比下降 0.1%，首次購(gòu)房者每月平均房貸支出已占可支配收入的約 35%，遠(yuǎn)高于長(zhǎng)期平均水平 30%。

市場(chǎng)上的看法早已分裂成兩半。炒房客老周還抱著 2020 年的經(jīng)驗(yàn)不放，覺(jué)得只要美聯(lián)儲(chǔ)一降息，國(guó)內(nèi)肯定會(huì)跟著放水，房?jī)r(jià)就能重蹈當(dāng)年深圳半年漲 30% 的覆轍。可現(xiàn)實(shí)給了他一記耳光，7 月美聯(lián)儲(chǔ)議息會(huì)議后美股直接跌了 2%，市場(chǎng)早就看清 37 萬(wàn)億國(guó)債的利息窟窿有多難填，放水刺激的老路恐怕走不通了。

國(guó)內(nèi)的處境更復(fù)雜。廣州計(jì)劃投 3800 億搞舊改，聽(tīng)起來(lái)聲勢(shì)浩大，可 2025 年上半年土地出讓收入同比降了 18%，地方財(cái)政早就捉襟見(jiàn)肘。浙江某建筑企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理透了實(shí)底：“現(xiàn)在接政府項(xiàng)目，得先墊資 60%，回款周期至少兩年，誰(shuí)敢輕易接手？” 放水與否成了兩難選擇：不放水，購(gòu)買力跟不上；放水，人民幣匯率又承壓。

更關(guān)鍵的是，樓市的基本面早就變了。2008 年城鎮(zhèn)化率才 50%，2015 年居民杠桿率不過(guò) 40%，現(xiàn)在這兩個(gè)數(shù)字已經(jīng)漲到 67% 和 63%，當(dāng)年靠棚改貨幣化拉動(dòng)房?jī)r(jià)的招數(shù)徹底失效了。有人說(shuō)等 AI 帶來(lái)高薪崗位、新能源出口翻倍就能好轉(zhuǎn)，但這些都不是短期內(nèi)能實(shí)現(xiàn)的。

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不過(guò)幾個(gè)現(xiàn)象倒能給人些啟發(fā)。北京東西城、上海內(nèi)環(huán)內(nèi) 2025 年房?jī)r(jià)跌幅比郊區(qū)少 15-20%，畢竟教育、醫(yī)療這些核心資源短期內(nèi)沒(méi)法復(fù)制；廣州此前 125% 得房率的房源，隨著新規(guī)落地說(shuō)不定會(huì)成 “絕版貨”；就連大家以為最安全的現(xiàn)金，也藏著風(fēng)險(xiǎn)，9 月六大行三年期定存利率僅 1.25%，連貨幣基金的收益都趕不上，放銀行里其實(shí)每天都在貶值。

最讓人揪心的還是那些被時(shí)代推著走的普通人。杭州那位被裁員的互聯(lián)網(wǎng)員工說(shuō)得實(shí)在：“去年還在看 300 萬(wàn)的房子，今年失業(yè)金只夠糊口，下個(gè)月房貸得向父母借。” 對(duì)他來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)跌多少、政策怎么變，都不如下個(gè)月能吃上飯、房貸能接上更重要。上海還有個(gè)家庭更慘，2021 年花 1200 萬(wàn)買的內(nèi)環(huán) 130㎡三房，2025 年估值只剩 920 萬(wàn)，房貸余額卻還有 800 萬(wàn)，一夜之間從 “千萬(wàn)富翁” 變成了 “負(fù)翁”。

現(xiàn)在再看樓市，政策早就從大水漫灌改成了精準(zhǔn)滴灌，普漲的時(shí)代是真的結(jié)束了。未來(lái)的房?jī)r(jià)，大概會(huì)像北京的胡同、上海的弄堂，有的越來(lái)越不值錢，有的卻能守住價(jià)值。

只是面對(duì)這樣的市場(chǎng)，每個(gè)人都在做選擇題。深圳新政剛釋放了 60 萬(wàn)購(gòu)房需求，可北京西城區(qū)有的學(xué)區(qū)房都腰斬了還賣不出去；有人說(shuō)該抄底核心區(qū)的 “絕版戶型”，有人卻勸剛需再等等。

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