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中國房價行情

標題: 未來20年，地段依然是房價第一要素 [打印本頁]

作者: 房價趨勢 時間: 2025-10-11 13:04
標題: 未來20年，地段依然是房價第一要素
開頭，我們先看下最近2個月的豪宅市場：

河西中這里

興隆大街中部，成交2套，分別為丹若園170平的6萬，海玥萬物234平的5.8萬；

灣四成交一套250平，單價5.4萬；

南京灣這里

翡翠濱江成交一套230中高樓層，4.9萬；

某個剛交付新房，298平中高樓層成交價5.3萬；

整體位置如下所示

相信大家都看出來了，目前來說，整個河西的房價，其實是以新街口為圓心的，離市中心越近的地方，房價越高，越能保值。

而品質(zhì)這塊，雖說依然影響房價，但已經(jīng)沒有以前那么重要了。

為什么圖上會有個問號呢？

因為在我查閱二手房成交價的時候，驚訝的發(fā)現(xiàn)了一個樓盤，在河西頂豪普遍只能賣到5萬多的情況下，它賣到了6.9萬，位置就在問號處。

這就是中航金城1號。。。

中航金城1號，大家很熟悉了，新街口附近極其稀缺的次新房，無數(shù)上班族的終極夢想，每每開車路過，都只能望而興嘆，后悔當年沒有下手。

而它隔壁就是今年南京最神秘，最難買，傲嬌到從不給中介一分錢傭金的純新盤——金宸熙苑。

金宸熙苑與中航金城1號是同一個開發(fā)商，某種程度上相當于它的二期，總高15-16層，總計500戶，面積105-186，單價5萬附近。

該盤之前開過2次，除了部分低樓層外，基本都銷售一空，尤其大戶型連搶都搶不到，近期將會進行第三次加推，以105、107戶型為主，配上少量的157、186，有興趣的可以關(guān)注下。

回到剛才話題

2025年7月，中航金城1號，一套187平的戶型，以1300萬成交，這樣的總價足以在河西買下240平豪宅，但客戶依然選擇了市中心，離新街口最近的次新房。

此時各位一定很好奇，這套房以前賣多少錢呢？

我這里正好有數(shù)據(jù)。

2024年9月，中航金城1號同樣的一套185戶型，成交價1350萬元。

2024年9月，成交價1350萬；

2025年7月，成交價1300萬；

在過去整整的1年里，當整個樓市跌幅都超過10%的時候，唯獨中航金城1號，穩(wěn)如泰山，堅如磐石，妥妥的南京保值之王。

這一切只因2個字：地段。

新街口附近的地段，無法復制。

不過客觀的說，其實在過去的20年里，國內(nèi)的樓市并不是這樣的。

雖然李嘉誠再三強調(diào)“地段”，但截止到2021年，樓市飽和之前，我們升值最快的房子從來不是市中心，而是郊區(qū)。

譬如2005年的河西，彼時房價4000一平，卻在短短15年內(nèi)，翻了10多倍。

譬如2014年的江北核心區(qū)，首開價格1萬出頭，卻在7年后沖到了5萬多，翻了至少5倍。

甚至是曾經(jīng)的橋北，2000多的開盤價，最高峰時也賣到了2萬多。

反觀市中心，德基旁邊的幾個新房，2007年的時候就賣到了1萬多，最高峰時也不過7萬，遠遠跑輸大盤。

究其原因，是城市發(fā)展的變化。

曾經(jīng)的人口是猛增的，曾經(jīng)的城市是擴張的，曾經(jīng)的財政是富裕的，所以曾經(jīng)的投資邏輯是買新區(qū)，買那種拆的干干凈凈但又偏遠的地方，一旦規(guī)劃落地，就是5倍10倍的漲幅。

畢竟過去的20年里，中國的經(jīng)濟在以全球無法企及的速度發(fā)展，數(shù)以10億的農(nóng)村人口進入了城市，巨大的供求不平衡下，新區(qū)建設(shè)速度驚人，這才有了后來的陸家嘴與河西。

然而這幾年，世界變了。

這個世界不再高速發(fā)展，我們的城鎮(zhèn)化幾近結(jié)束，人口總量開始下滑，房子逐步供求平衡。

當一個地區(qū)沒有了人口流入，城市的擴張也會戛然而止，新區(qū)的神話也就此破滅，于是我們看到，這些年跌幅最大的地方，恰恰是曾經(jīng)漲幅最快的新區(qū)，因為預期太滿，無法落地了。

反觀以中航金城1號與金宸熙苑為代表的市中心區(qū)域，那些核心中的核心地段，卻抵擋住了一次次沖擊，成為了最為保值的樓盤。

甚至“品質(zhì)”二字，在地段面前都不堪一擊，再豪華的會所，再忽悠人的第四代住宅，都沒法阻擋人們對新街口的向往。

原因在于2點：

一是，今天的人們已經(jīng)放棄炒房，回歸現(xiàn)實，以居住為目的，自然會去選那種讓全家上班、上學、逛街都很方便的地方，越方便越好，畢竟再漂亮的露臺也比不過讓孩子多睡20分鐘。

二是，新街口是真的沒有土地供應，即便官方想改規(guī)劃，拿些商業(yè)改住宅，也改無可改，巧婦難為無米之炊。

這就意味著，市中心現(xiàn)在的新房，就是未來最好的房子，不管過去多少年，它永遠不會被淘汰。

反觀其他板塊，縱然高大帥氣，但考慮依然有大量土地供應，新房一個比一個好，任何一個樓盤都逃不脫被淘汰的命運，保值也就成了無稽之談。

在這樣的消費觀與預期之下，人們選擇中航金城1號與金宸熙苑也就不足為奇了。

這就是它們保值的原因。

于是有人會問了，什么時候地段就不那么重要了呢？

我覺得需要等到AI的全面落地，無人駕駛的全面普及之后。當全國14億人都使用自動駕駛，全國路網(wǎng)都進行更新改造之后，人們或許對地段就沒那么高要求了。

這個時間，可能是20年。

可是20年，我們都老了，賺錢圖個啥呢？

好了，氣氛都烘托到這兒了，不給各位介紹下金宸熙苑也說不過去，我就聊幾句。

首先位置呢，大家也都知道了，新街口附近絕版地段；

產(chǎn)品上，為總高15-16的小高層，總計500戶，面積105-186；

價格上，5萬附近，遠遠低于隔壁金城1號的二手房價；

交通上，緊鄰地鐵西安門站，靠近龍蟠中路和中山東路，兩個最重要的主干道；

醫(yī)療上，南京最強三甲醫(yī)院軍總就在隔壁，樓下還會有配套的社區(qū)醫(yī)院方便開藥，這對地緣客，尤其是老人來講，實在是重要的不能再重要了；

教育上，中航金城地塊配套小學目前在建，該小學為南京市游府西街小學教育集團成員校，校名待定。學校開辦之前，由瑞金路小學代招，學校開辦之后，至中航金城地塊配套小學入學。

娛樂上，可以地鐵一站直達新街口，或者使用隔壁的凱賓斯基酒店，作為會所配套；

文體休閑上，緊鄰2個公園，一個是已建成的511公園，由于身處老廠區(qū)內(nèi)部，少有外人涉足，幾乎就是業(yè)主獨享。另一個是在建遺址公園，與小區(qū)僅一墻之隔，未來也是業(yè)主休閑好去處。

細節(jié)上，品質(zhì)毫不馬虎，比如門口專有的電瓶車出入口，徹底杜絕樓下亂停亂放；比如垃圾站可以建在地下，便于業(yè)主倒垃圾同時，也大幅提升園區(qū)美感；比如空調(diào)地暖的配置，取代科技系統(tǒng)，更易維修，更符合主城人群習慣，也會擁有更長的住宅生命周期。

本次即將加推的主力戶型為105與107，我們看看戶型圖：

105戶型，是經(jīng)典的三房兩衛(wèi)戶型，此戶型最大特點是，僅105平就做成了邊戶，且是一梯一戶，私密性特別好。

其S墻的設(shè)計，足可以放下雙門冰箱，U型廚房的擺放，給予了家庭最大的收納空間。

總體來說，該戶型就是非常“合適”，無論對于剛起步的年輕人，還是隔壁小區(qū)買二套房的老人，它的戶型、面積、總價都在預算之內(nèi)，是主城人的不二之選。

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107戶型，與105相仿，主要就是些細節(jié)的差異，就不再贅述。

另外，金宸熙苑還有少量118在售，戶型如下

可以看到，118平的空間感在105上有了較明顯提升。

比如廚房面積擴大，島臺位置進行了移位，帶來了更加寬敞的操作與收納空間；比如主臥面積的提升，衣柜的收納也更加從容等等等等。

總之呢，118更適合那些有余力的朋友，多花幾十萬讓自己住的更舒服些，而這幾十萬也不是“花掉”，只是存在了樓市里，畢竟金宸熙苑是非常保值的。

另外，最為驚喜的是，無論105還是118，他們的總價只要500多萬，門檻之低，遠低于河西大校場，對絕大部分改善價格來說，非常友好，有興趣的朋友一定要去看一看。

就這樣吧，記住：地段！地段！還是地段！

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