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中國(guó)房?jī)r(jià)行情

標(biāo)題: 房?jī)r(jià)還會(huì)下降嗎？這個(gè)泡沫還有多大？歷史的經(jīng)驗(yàn)或許有答案 [打印本頁(yè)]

作者: 房?jī)r(jià)趨勢(shì) 時(shí)間: 2025-7-29 00:12
標(biāo)題: 房?jī)r(jià)還會(huì)下降嗎？這個(gè)泡沫還有多大？歷史的經(jīng)驗(yàn)或許有答案
2025年7月，福州福清一位業(yè)主急著套現(xiàn)，狠降30萬(wàn)甩賣二手房，當(dāng)天就接到“約談電話”，要求撤銷“擾亂市場(chǎng)”的降價(jià)行為。

地方政府托市的焦慮背后，是市場(chǎng)本身的冰冷現(xiàn)實(shí)：北京二手房掛牌15萬(wàn)套，上海堆到18萬(wàn)套，可價(jià)格“像被釘子釘住似的，死活不深跌”。而另一邊，2024年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比降至10倍的歷史新低，一個(gè)普通城鎮(zhèn)家庭僅需10年收入就能買下一套百平米新房。可上海普通家庭仍需近30年收入才能買房。

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中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非一路高歌。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)總結(jié)，過去二十年房?jī)r(jià)至少經(jīng)歷了四次顯著下跌周期。

2008年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，北京很多區(qū)域房?jī)r(jià)下跌幅度達(dá)到40%，深圳樓盤從2萬(wàn)元/平方米墜落至9000元甩賣。萬(wàn)科率先在全國(guó)降價(jià)15%-30%回籠資金自救，卻也引發(fā)全行業(yè)口誅筆伐。

六年后，2014年3月杭州房?jī)r(jià)在毫無(wú)政策打壓下突然下跌，迅速蔓延全國(guó)。這次市場(chǎng)自主調(diào)整的真實(shí)幅度超過20%，北京房?jī)r(jià)調(diào)整至少20%。

第三次下跌始于2017年嚴(yán)厲調(diào)控后。北京、上海房?jī)r(jià)率先調(diào)整，真實(shí)跌幅至少15%，環(huán)京區(qū)域更是普遍腰斬。

而當(dāng)前這輪調(diào)整，始于2021年銷售峰值后的急轉(zhuǎn)直下。惠譽(yù)評(píng)級(jí)預(yù)測(cè)，2025年中國(guó)房?jī)r(jià)將再跌4%-6%，2026年繼續(xù)下跌2%-4%。
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與過去不同的是，這輪下跌伴隨的是人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛。

2025年4月和5月，全國(guó)新房銷售均價(jià)連續(xù)環(huán)比上漲2.97%和2.54%。但這并非市場(chǎng)回暖信號(hào)，而是核心城市豪宅成交占比提升的結(jié)果。

上海總價(jià)3000萬(wàn)元以上新房2025年前五個(gè)月成交897套，相當(dāng)于2021-2023年全年水平。普通住宅市場(chǎng)依然低迷，一線城市新建商品住宅價(jià)格5月同比下降1.7%。

庫(kù)存壓力更如烏云壓頂。截至2025年5月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)7.78億平方米，去化速度連續(xù)三月下滑：3月去庫(kù)存1227萬(wàn)平方米，4月降至522萬(wàn)平方米，5月僅減少300萬(wàn)平方米。

按當(dāng)前銷售速度，全國(guó)庫(kù)存需18.7個(gè)月才能消化。

為何房?jī)r(jià)難降？

房?jī)r(jià)“死扛不降”的背后，是多方利益編織的剛性網(wǎng)絡(luò)。

曹德旺曾一針見血指出：超過80%的城市財(cái)政靠賣地支撐，房?jī)r(jià)崩塌將導(dǎo)致公務(wù)員工資發(fā)放、地鐵修建、學(xué)校撥款全面卡殼。

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開發(fā)商與地方政府、銀行早已結(jié)成“鐵三角”。開發(fā)商雖想降價(jià)回血，但“限跌令”如影隨形——蘇州、合肥等地規(guī)定，降價(jià)超15%直接不予網(wǎng)簽。

更深層的是四個(gè)社會(huì)死結(jié)：

貧富差距拉大：早買房者坐享資產(chǎn)紅利，年輕人掏空六個(gè)錢包也難湊首付。深圳一對(duì)90后夫妻月入2萬(wàn)，看中480萬(wàn)的老破小，僅首付就需攢11年。

生育懸崖：2024年出生人口跌至856萬(wàn)，較2017年減少近半。北京中介坦言：“客戶中35歲以下的，十個(gè)有八個(gè)說(shuō)先買房再考慮生孩子”。

消費(fèi)被房貸抽干：居民負(fù)債七成押在房產(chǎn)上。鄭州一位購(gòu)房者月供9800元，工資到手僅1.3萬(wàn)，被迫節(jié)衣縮食。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)失血：2025年上半年社會(huì)融資增量中，房地產(chǎn)吸走43%資金，制造業(yè)僅獲21%。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)一份報(bào)告揭示：城鎮(zhèn)空置房超1億套，“能住下整個(gè)歐盟的人”。曹德旺更直言中國(guó)房子夠30億人居住。

與此同時(shí)，人口雪崩比預(yù)想更快。2024年死亡人口突破1300萬(wàn)，出生不足900萬(wàn)。沈陽(yáng)某新區(qū)規(guī)劃入住30萬(wàn)人，實(shí)際僅8萬(wàn)入住，“晚上亮燈的就零星幾棟”。
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城鎮(zhèn)化進(jìn)入尾聲，剛需購(gòu)房群體持續(xù)萎縮。貝殼數(shù)據(jù)顯示，35歲以下購(gòu)房占比從五年前的62%降至2025年的37%。

筆者認(rèn)為，當(dāng)居民購(gòu)買力提升速度超過房?jī)r(jià)漲幅，市場(chǎng)才能形成健康循環(huán)。

歷史經(jīng)驗(yàn)證明，只有收入增長(zhǎng)能真正支撐房?jī)r(jià)。當(dāng)北京金融業(yè)42萬(wàn)年薪與制造業(yè)微薄收入間的鴻溝收窄，當(dāng)上海30倍的房?jī)r(jià)收入比回歸合理區(qū)間，堆積如山的7.78億平方米庫(kù)存才會(huì)找到真正的歸宿。現(xiàn)在是資產(chǎn)縮水，投資沒門，大部分人沒底氣購(gòu)買貴的房子，所以房?jī)r(jià)才會(huì)下降，等得收入起來(lái)的時(shí)候，房?jī)r(jià)依然會(huì)漲起來(lái)。

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