1月9日，最新數據顯示，房利美購房信心指數在2023年12月上升2.9點，至67.2。 其原因在于預計未來12個月美國抵押貸款利率下降的美國消費者比例顯著增加。這一樂觀態度和對購房市場的積極預期是否能在2024年順利落地？ 美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武對第一財經記者表示，近期發布的標普凱斯-席勒指數也顯示，美國房價再創歷史新高。 該指數顯示，2023年10月美國平均房價同比增長4.8%，其中增幅最高的3個城市是底特律（8.1%）、圣地亞哥（7.2%）和紐約（7.1%）。 陳躍武解釋道，數據表明，美國房地產市場的中期調整已經于11個月前結束。到2023年10月為止，2023年美國平均房產價格已經上漲超過7%，“這符合我們2023年初的預測，即房價在2023年將上漲大約5%至10%。” 他并稱：“可以預見幾個月之后，搶房大戰可能在美國各地重新爆發。” 房價再創歷史新高 標普凱斯-席勒指數顯示，2023年10月，其涵蓋的20個美國城市有8個處于歷史最高房價，分別是亞特蘭大、夏洛特、邁阿密、紐約、芝加哥、底特律、波士頓和克利夫蘭，其房價漲幅同比都在5%以上。 在其中，紐約曼哈頓地區的房價，更是因為其特殊區位價值成為風向標，近期該地塊的房價一年多以來首次上漲，這被解讀為是美國房地產市場反彈的早期跡象。 房地產評估公司米勒·薩繆爾森（Miller Samuel）和房產經紀企業道格拉斯·愛李曼（Douglas Elliman）數據顯示，2023年四季度，曼哈頓已完成的住宅交易的金額中值為116萬美元，同比上漲5.1%，這是自2022年第三季度以來的首次同比上漲。 數據顯示，雖然整體交易量下降，但500萬美元或以上住宅的銷量在2023年第四季度激增。甚至在抵押貸款利率一度要突破8%之際，購買也沒有停止：超過三分之二的買家支付了現金，而這一比例是米勒·薩繆爾森從2014年開始進行數據分析以來的最高水平。 陳躍武對第一財經記者表示：“美國平均房價已經連續9個月上漲回升。2023年10月的美國平均房價比9月上漲了0.2%，房價增長速度比前9個月有所放緩。” 具體而言，“美國房價在2022年6月達到一個高點，之后6個月下降，到2023年1月開始回升。10月份的美國平均房價已經超過2022年6月，創下歷史新高。”他解釋道。 同時，需要注意的是，“目前美國的房產庫存量是2.5個月的銷售量，遠低于6個月的平衡點。”陳躍武說，“目前的美國房產庫存量只有疫情前（2019年）的一半。美國房產市場供不應求，推動房價持續上漲。” 利率下降讓消費者對2024年持樂觀態度 誠如陳躍武所說，目前房價上漲的部分原因是美國樓市供應不足。 當前，抵押貸款利率的下降則為2024年更廣泛的市場復蘇奠定了基礎。美國人口普查局數據顯示，2023年11月，美國私人住宅建設規模上升至近9000億美元，環比增長1%，雖然不多，但卻也是同比上升的第一個月。隨著利率下降，買家興趣恢復，美國建筑商對住宅市場也更加積極了。 米勒·薩繆爾森總裁米勒（Jonathan Miller）表示：“市場顯示出開始反彈的初步跡象，雖然不會在一夜之間發生大轉變，但在交易和庫存以及價格方面，市場表現趨于強勁。” 不過，需要看到的問題是，此前的買家曾經享受過3%的超低抵押貸款利率，作為當前的買家，他們并不愿意支付目前6.6%左右的新貸款利率。 穆迪分析首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）表示，歷史數據顯示，當抵押貸款利率低于6%時，美國房地產市場才會真正解凍。 好消息是，“目前美國通貨膨脹率已經降到3%左右。美聯儲已經明確表態停止升息，并將在2024年中開啟降息周期。”陳躍武對第一財經記者表示，“基于以上預期，美國30年房貸利率已經從8%下降到6.62%。” 目前，隨著需求降溫，去年11月的美國消費者物價指數（CPI）降至3.1%的近兩年低位，引發了人們對美聯儲最快將于今年3月降息的希望。 不過美聯儲多位官員隨后試圖對這種預期潑冷水，稱提前降息的論點很難證明是合理的。機構預測，去年12月CPI或小幅反彈至3.2%，核心通脹有望降至3.9%，但仍是2%通脹目標的兩倍，通脹黏性風險可能成為影響未來降息步伐的因素。 美聯儲在2023年12月宣布第三次維持利率不變。美聯儲主席鮑威爾表示，歷史性的貨幣政策緊縮可能已經結束，降息的時機是下一個問題。 在非農就業數據發布后，CME美聯儲觀察工具顯示，市場預計美聯儲1月會議基本按兵不動，3月降息25個基點概率為56%。 陳躍武認為，一旦美聯儲開始降息，房貸利率將進一步大幅下降，促進美國房地產市場更快速地增長，增長幅度將重新回到10%以上。 他表示，他個人認為，值得關注的投資熱點是北卡羅來納州的羅利（研發黃金三角地區）和夏洛特（南方金融中心）、得克薩斯州的達拉斯以及佐治亞州的亞特蘭大市。