2023年8月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比有漲有降。”9月15日，國家統(tǒng)計局公布的2023年8月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數據顯示。 “今年以來，隨著經濟社會全面恢復常態(tài)化運行，一季度，房地產市場有所改善。但受到多重因素影響，二季度以來，房地產市場銷售和開發(fā)建設整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢。”同日，在國務院新聞辦舉行的8月份國民經濟運行情況新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉表示。 8月底以來，從中央到地方的各項房地產利好措施陸續(xù)出臺落地，因此8月的房價無疑反映的還是調整階段中的情況。企穩(wěn)復蘇的過程中出現(xiàn)了什么新特點？政策效果又將何時顯現(xiàn)？ 北京二手房價領漲全國 國家統(tǒng)計局數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%，其中北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%、0.3%和0.6%，上海環(huán)比上漲0.1%。 參考克而瑞的數據可以發(fā)現(xiàn)，8月份，全國百強房企銷售環(huán)比降低1.3%、同比降低33.9%，降幅較上月進一步擴大。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉由此認為，8月開發(fā)商普遍面臨資金鏈緊張，加上預期中的利好政策在月底才到來，開發(fā)商普遍采取降價促銷策略，導致新房價格出現(xiàn)下跌。 “但是從9月份一線城市市場交易數據看，北上廣深四個城市數據表現(xiàn)均不錯，客觀上說明9月份指標有強勁反彈的可能。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，隨著一線城市的向好發(fā)展，對其他城市也有積極的啟發(fā)意義。 再看二手房表現(xiàn)。國家統(tǒng)計局數據顯示，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.6個百分點，其中北京環(huán)比上漲0.4%，上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.3%、0.6%和0.2%。 李宇嘉解釋稱，二手房同環(huán)比跌幅比新房大，主要在于二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，月度銷售量小于掛牌量，交易周期增加、預期下滑，導致部分房源持續(xù)降低掛牌價，以求盡快出貨。 值得注意的是，北京二手房價環(huán)比上漲0.4%，是唯一上漲的一線城市，且領漲全國。 “北京除了房價環(huán)比上漲，從面積來看集中在90㎡以下和144㎡以上的戶型，尤其是90㎡的上漲幅度更為明顯，這也說明北京市場的首套剛需依然充足，并且中高端改善需求潛在入市的積極性也較高。”58安居客研究院院長張波認為。 海口、西安、三亞等地表現(xiàn)較好 再看二、三線城市。國家統(tǒng)計局數據顯示，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅與上月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。 其中，海口、西安、三亞成為8月份新房價格環(huán)比漲幅最快的城市，環(huán)比漲幅均為0.4%。 諸葛數據研究中心高級分析師陳霄指出，這三大城市均為旅游資源發(fā)達的城市，近期市場關注度較高，其中西安已經連續(xù)兩月漲幅領跑。李宇嘉還提到，海口近期也落實了“認房不認貸”政策，彰顯國家全面穩(wěn)樓市的政策導向。 從二手住宅看，8月份，二、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.5%和0.4%，降幅均與上月相同。 張波認為，強二線城市的市場回暖預計至少要在9月底或10月初得到體現(xiàn)，由于“認房不認貸”政策的全面推行，未來置換人群入場的節(jié)奏可能加快，二線城市的二手房掛牌量在9月會明顯增多，這在一定程度上也會削弱二手房房價的上漲動力。 政策效力預計將在9月體現(xiàn) 8月下旬以來，政策端大招頻出，全國各地優(yōu)化政策節(jié)奏加快。 付凌暉表示，近期，各地區(qū)各部門認真貫徹落實中央政治局會議精神，先后出臺首套房貸款、“認房不認貸”、調整住房貸款最低首付比例等優(yōu)化措施，支持居民剛性、改善性住房需求，有利于提振市場信心，改善房企經營預期。隨著房地產市場調整優(yōu)化政策措施落地見效，經濟恢復向好，下階段房地產投資、銷售、市場運行將逐步趨于改善。 據諸葛數據研究中心不完全統(tǒng)計，截至9月14日，包括北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都、中山、廈門、蘇州、杭州、海口等30個省市官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策。同時，有近30城市放松限購，其中南京、大連、濟南、青島、鄭州等10城全面取消限購。 陳霄認為，行業(yè)呼聲最高的利好政策已經逐步落地，9月正是驗證政策效果的關鍵時間節(jié)點，預計隨著政策發(fā)酵，疊加“金九銀十”到來，接下來市場有望實現(xiàn)底部回升。 “政策層面進行及時有效放松，將會對市場起到重要的拉動性作用。”張波也認為，雖然8月已有不少政策信號釋放，但“認房不認貸”“房貸首付調整”等可執(zhí)行政策在月底才出臺，高能級城市落地后的作用效果還有待9月體現(xiàn)。 諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪也認為，系列實質性利好政策的出臺提振了市場信心，預計隨著政策持續(xù)發(fā)力，疊加9月傳統(tǒng)銷售旺季，房企推盤力度加大，9月銷售指標有望繼續(xù)改善。